Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 40: cynlluniau Cofrestrfa Tir EF, atodiad 4, cytundebau terfyn a therfynau wedi eu pennu

Diweddarwyd 20 December 2019

Yn berthnasol i England and Gymru

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Mae cofrestru gyda therfynau cyffredinol yn ddigonol ar gyfer y rhan fwyaf o deitlau. Fodd bynnag, ceir adegau lle y bydd angen rhywbeth mwy manwl gywir ar berchennog. Ceir 2 brif ffordd i wneud hyn: llunio cytundeb terfyn neu bennu terfyn.

Dylid nodi y gall y broses o gytuno ar linell terfyn gyda chymydog, boed at ddibenion llunio cytundeb terfyn neu ddibenion pennu terfyn, greu gwahaniaethau barn cryf, efallai lle nad oedd rhai wedi bodoli cyn hynny. O dan rai amgylchiadau, gallai hyn arwain at anghydfod ynglŷn â’r terfyn.

2. Cytundebau terfyn

Gall dau neu ragor o berchnogion ddod i gytundeb ynglŷn â’r terfyn rhwng eu heiddo. Gall y cytundeb ymwneud â lleoliad y terfyn cyfreithiol, neu gynnal a chadw’r nodwedd terfyn (er enghraifft perth) neu’r ddau. Mae’r atodiad hwn yn ymdrin â’r cytundebau terfyn hynny sy’n ymwneud â lleoliad y terfyn cyfreithiol yn unig.

Er enghraifft, efallai bydd cymdogion yn cytuno mai canol perth yw terfyn cyfreithiol eu heiddo (ac y bydd pob un ohonynt yn cadw eu hochr o’r berth o dan uchder penodol). Enghraifft bosibl arall fyddai lle y mae postyn a ffens rheiliau a wal friciau yn rhedeg yn agos rhwng y 2 eiddo a bod y perchnogion yn cytuno ar ba un ohonynt fydd yn dynodi’r terfyn cyfreithiol.

Mater i gynghorwyr cyfreithiol yw cynghori eu cleientiaid, yn enwedig yr amgylchiadau o ran (i) a yw cytundeb terfyn yn briodol ar eu cyfer, (ii) ffurf y cytundeb a (iii) a ddylid gwneud cais i’w gofnodi yn y gofrestr. Fodd bynnag, efallai y bydd y sylwadau canlynol o gymorth.

2.1 Gweithredu cytundebau terfyn

Ceir rhagdybiaeth wrthbrofadwy nad yw cytundeb terfyn yn cynnwys trosglwyddiad unrhyw dir, a bod y lleoliad y cytunwyd arno’n cyd-fynd â gwir leoliad y terfyn cyfreithiol. Ni fydd y rhagdybiaeth yn wrthbrofadwy dim ond oherwydd “amgylchiadau o amheuaeth neu ansicrwydd” o ran a oes trosglwyddiad unrhyw dir yn gysylltiedig neu beidio. Gweler Neilson v Poole (1969) 20 P&CR 909 at 918 and 919. Fodd bynnag, lle y mae’r lleoliad y cytunwyd arno’n wahanol i’r hyn a welir ar gynllun teitl, gall y cytundeb fod wedi nodi lleoliad presennol y terfyn cyfreithiol dim ond os yw’r lleoliad y cytunwyd arno o fewn cwmpas y rheol terfynau cyffredinol: gweler cyfarwyddyd ymarfer 77: newid y gofrestr trwy dynnu tir o gynllun teitl.

Lle y sefydlwyd ar y llaw arall bod trosglwyddiad tir yn gysylltiedig, yn ddarostyngedig i’r gofyniad posibl i’r cytundeb fod yn ysgrifenedig (gweler Cytundeb terfyn syml) mae’r cytundeb terfyn yn peri rhwymau ar barti i drosglwyddo unrhyw ran o’r tir sy’n dod o fewn ochr terfyn a gytunwyd y parti arall, os gelwir arno i wneud hynny: Neilson v Poole (1969) 20 P&CR 909 at 918 and 919.

O dan amgylchiadau lle mae’n amlwg bod trosglwyddiad tir wedi ei gynnwys, efallai bydd yn well gan y cymdogion (neu’n dilyn y cytundeb terfyn) drosglwyddo neu drawsgludo’r tir yn ‘ffurfiol’. Dim ond bryd hynny, ar gofrestriad, y bydd y trosglwyddiad yn effeithiol yn ôl y gyfraith – ac mae hyn yn wir hyd yn oed os mai dim ond darn bach neu ddibwys o dir sydd o dan sylw. Efallai mai dyma’r dull mwyaf priodol lle y cafwyd anghydfod rhwng y cymdogion a bod dymuniad i ddatrys y mater unwaith ac am byth. Mae bron yn sicr o fod yn briodol, beth bynnag fo’r berthynas, lle y mae’r terfyn y cytunwyd arno’n cynnwys trosglwyddiad o ddarn sylweddol o dir.

Ymddengys bod “cytundeb i osod terfynau terfyn aneglur yn rhwymo’r partïon ac yn rhwymo’r olynwyr”: Haycock v Neville [2007] EWCA Civ 78 at [25] and Neilson v Poole (1969) 20 P&CR 909. Ond ymddengys nad yw wedi’i gadarnhau eto p’un ai y bydd cytundeb terfyn yn rhwymo olynwyr yn y teitl ym mhob amgylchiad (yn enwedig, yn absenoldeb eu gwybodaeth am y cytundeb).

2.2 Cytundeb terfyn syml

Mae cytundeb terfyn nad yw’n cynnwys trosglwyddiad tir bwriadol, neu mewn geiriau eraill nad oes ganddo “ddiben gwaredol” yn syrthio y tu allan i gwmpas adran 2(1) o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1989 – sy’n ymwneud â “chontract i werthu neu warediad arall budd mewn tir”. O ganlyniad, nid oes yn rhaid i gytundeb terfyn o’r fath fod yn ysgrifenedig er mwyn bod yn orfodadwy: Yeates v Line [2012] EWHC 3085 (Ch) at [29]. Mae hyn yn wir hefyd lle mai dim ond “trosglwyddiadau tir dibwys sy’n fwriadol gysylltiedig” a bod egwyddor de minimis yn gymwys: Joyce v Rigolli [2004] EWCA Civ 79 at [32]; [45]; Yeates v Line [2012] EWHC 3085 (Ch) at [30]. Ond yn amlwg, mae’n synhwyrol os yw’n bosibl, i wneud y cytundeb yn ysgrifenedig ac i’r partïon llofnod’r ddogfen. Mae’r cofrestrydd yn annhebygol o barhau â chais i newid y gofrestr trwy gofnodi cytundeb terfyn (gweler Cofnodi cytundeb terfyn yn y gofrestr) oni bai bod y ceisydd yn cyflwyno copi o gytundeb wedi ei lofnodi.

Ni cheir ffurf benodedig ar gyfer cytundeb terfyn ysgrifenedig, hyd yn oed lle y mae’r tir o dan sylw’n gofrestredig. Mae’r canlynol yn dangos ffurf bosibl ar gyfer cytundeb terfyn syml lle y mae’r holl eiddo dan sylw’n gofrestredig.

“Cytundeb Terfyn Gwneir y cytundeb hwn ar 15 Gorffennaf 2014 rhwng John Smith o 10 Acacia Avenue, y mae’r teitl iddo wedi ei gofrestru o dan rif teitl XX12345 a Mary Brown o 12 Acacia Avenue, y mae’r teitl iddo wedi ei gofrestru o dan rif teitl XX67891.

Mae’r partïon yn cytuno bod y terfyn cyfreithiol rhwng tir o fewn eu teitlau cofrestredig priodol ac sy’n rhedeg rhwng y pwynt wedi ei nodi ag ‘A’ i’r pwynt wedi ei nodi â ‘B’ ar y cynllun atodedig wedi ei nodi â llinell goch a dynnwyd rhwng y pwyntiau hynny.

Arwyddwyd

[Tyst (Llofnod, enw a chyfeiriad)]

Arwyddwyd

[Tyst (Llofnod, enw a chyfeiriad)]

Byddai’n synhwyrol i’r ddau barti, ac unrhyw dystion, llofnodi a dyddio’r cynllun sydd ynghlwm wrth y cytundeb. A siarad yn gyffredinol, y gorau fydd ansawdd y cynllun, yn enwedig manylder lleoliad y terfyn cyfreithiol, y mwyaf defnyddiol fydd y cytundeb i’r partïon a’u holynwyr yn y teitl. Efallai yr hoffech sicrhau felly bod y cynllun yn cydymffurfio â’r canllawiau yn Cyfarwyddyd ymarfer 40 atodiad 2: canllawiau ar gyfer paratoi cynlluniau ar gyfer ceisiadau Cofrestrfa Tir EF. Ond bydd achosion lle y bydd yr amgylchiadau arbennig yn golygu bod cynllun mwy sylfaenol yn ddigonol.

Nid yw hyn i awgrymu y bydd angen cynllun o ryw fath bob amser. Mewn rhai achosion, efallai y bydd yn ddigonol nodi’r terfyn mewn geiriau yn unig. Er enghraifft, gallai’r cytundeb gynnwys cymal yn debyg i’r canlynol:

“Mae’r partïon yn cytuno mai’r terfyn cyfreithiol rhwng y tir o fewn eu teitlau cofrestredig priodol yw llinell ganol y wal sy’n rhedeg rhwng eu heiddo.”

Ymddengys na fyddai’n rhaid i forgeisai fod yn barti i gytundeb terfyn fel rheol. Gan gymryd nad yw’r rhagdybiaeth y cyfeiriwyd ati yn gynharach yn yr adran hon yn cael ei gwrthbrofi, terfyn cyfreithiol ystad y morgeisiwr fydd y terfyn a gytunwyd arno o’r cychwyn – ac felly ar yr adeg yr arwystlwyd yr ystad. Ond mae cysylltiad y morgeisiai yn fater y byddai’n rhaid i chi roi cyngor i’ch cleientiaid yn ei gylch, gan gadw amgylchiadau penodol eich cleientiaid mewn cof.

2.3 Cofnodi cytundeb terfyn yn y gofrestr

Lle y mae cymdogion yn cytuno ar leoliad y terfyn cyffredinol, eu bod am geisio atal unrhyw droi’n ôl ar y cytundeb (yn enwedig pan fo un eiddo wedi ei werthu) lle nad oes rheswm arbennig i amau mai’r lleoliad y cytunwyd arno yw lleoliad y terfyn cyfreithiol, efallai y byddai’n briodol creu cytundeb ysgrifenedig a’i gofnodi yn y cofrestri unigol.

Lle y mae’r lleoliad yr un fath ond credir bod trosglwyddiad o ddarn bach o dir yn gysylltiedig, mae’n bosibl y bydd y cymdogion unwaith yn rhagor am wneud cais i gofnodi’r cytundeb terfyn yn y gofrestr. Byddent yn dibynnu ar eu gallu i orfodi, os yw’n angenrheidiol, y rhwymedigaeth i drosglwyddo a grëwyd gan y cytundeb terfyn.

Mae gan y cofrestrydd bŵer i newid y gofrestr teitl am nifer o ddibenion, ac un o’r rhain yw ‘diweddaru’r gofrestr’: paragraff 5 o Atodlen 4 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002. O ganlyniad, oni bai bod yr holl eiddo o dan sylw’n ddigofrestredig, gellir nodi cytundeb terfyn yn y gofrestr. Rhaid gwneud cais i newid y gofrestr ar ffurflen AP1, gan nodi’r teitl neu deitlau. Dylai ceiswyr gyflwyno copi o’r cytundeb terfyn. Rhaid talu’r ffi benodedig i wneud cais i newid y gofrestr.

Os yw popeth mewn trefn o ran y cais, gwneir cofnod tebyg i’r canlynol yng nghofrestri eiddo’r teitlau cofrestredig o dan sylw:

“Mae cytundeb dyddiedig [dyddiad] a wneir rhwng [y partïon i’r cytundeb] yn ymwneud â [y terfyn o dan sylw – er enghraifft terfyn de orllewinol] y tir yn y teitl hwn.

NODYN: Copi yn y ffeil.”

Os nad yw morgeisai cofrestredig yn barti i gytundeb terfyn ac nad yw ei gydsyniad i newid yn cael ei gyflwyno, byddwn yn anfon rhybudd am y cais at y morgeisai.

Oni bai y pennir hynny o dan adran 60 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002, terfyn cyffredinol yw terfyn ystad gofrestredig fel y’i dangosir at ddibenion y gofrestr. Sylwer mai felly y mae hyd yn oed os oes cytundeb terfyn a’i fod wedi ei gofnodi yn y gofrestr. Nid yw’r cofrestrydd yn gwarantu mewn unrhyw ffordd mai lle y nodwyd hynny gan y partïon yn y cytundeb terfyn y mae’r terfyn cyfreithiol. Os yw’r partïon am sicrhau bod union linell y terfyn cyfreithiol yn cael ei dangos at ddibenion y gofrestr, dylent wneud cais am derfyn wedi ei bennu.

3. Terfynau wedi eu pennu

Terfyn cyffredinol yw terfyn ystad gofrestredig fel y’i dangosir at ddibenion y gofrestr, oni bai y’i dangosir fel terfyn wedi ei bennu o dan adran 60 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Yn wahanol i derfyn cyffredinol, mae terfyn wedi ei bennu yn dangos “union linell terfyn ystad gofrestredig”. Nid yw’r Ddeddf yn diffinio “union”.

Nid yw Cofrestrfa Tir EF yn pennu terfyn yn yr ystyr o ddatrys anghytundeb o ran lleoliad union linell terfyn. Yn lle hynny, gyda’r union linell wedi ei nodi, bydd Cofrestrfa Tir EF yn ei wneud yn amlwg o’r gofrestr bod y terfyn wedi ei bennu. Cyfeirir at y ffaith fod y terfyn o dan sylw’n derfyn wedi ei bennu yng nghofrestr eiddo pob teitl yr effeithir arno. Caiff lleoliad cyffredinol y terfyn ei nodi ar gynllun teitl pob teitl cofrestredig yr effeithir arno, yn aml gyda phwyntiau â llythrennau arnynt yn dangos stent y terfyn sy’n cael ei bennu. Cedwir copi o’r cynllun terfyn wedi ei bennu (gweler isod) a gellir cyfeirio ato er mwyn gweld yr union linell.

Nid yw bob amser yn bosibl i berchennog wneud cais i ddangos terfyn yn y gofrestr fel pe bai wedi ei bennu. Yn benodol, efallai na fydd ceisydd yn gallu cyflwyno’r dystiolaeth angenrheidiol i sefydlu union linell y terfyn.

4. Gwneud cais am derfyn wedi ei bennu

Y ffordd fwyaf amlwg o fynd ati i bennu terfyn yw gwneud cais am derfyn wedi ei bennu.

Gall y dewis hwn fod yn briodol lle ceir cytundeb rhwng y cymdogion ynghylch ble yn union mae terfyn yn gorwedd. Weithiau ceir cytundeb o’r cychwyn cyntaf. Os na, gall y cymdogion gyfarwyddo arbenigwr annibynnol ar y cyd, fel y gwnaeth y partïon yn Jones v Murrell [2016] EWHC 3036 (QB). Yn yr achos hwn, roedd yn rhaid i’r llys ystyried dyfarniad terfyn a wnaed gan arolygwr tir siartredig a benodwyd ar y cyd gan y partïon i ddynodi safle’r terfyn cyfreithiol. Cofnododd y llythyr cyfarwyddyd gytundeb y partïon i gael eu rhwymo gan ddyfarniad yr arbenigwr. Nododd y llys na allai’r naill barti na’r llall herio dyfarniad yr arbenigwr dim ond ar y sail y gallai fod yn anghywir. Os nad yw’r cymdogion am adael i’r terfyn cyfreithiol gael ei ddynodi gan arbenigwr, efallai y byddant yn mynd ymhellach ac yn cytuno i ddefnyddio adroddiad yr arbenigwr i gefnogi cais am derfyn wedi ei bennu.

4.1 Rhagarweiniadau

Y cam cyntaf yw i union linell y terfyn gael ei ddynodi o ba bynnag dystiolaeth sydd ar gael. Rhaid ei ddynodi trwy gynllun neu gynllun a disgrifiad geiriol a rhaid i’r cynllun ddangos nodweddion diriaethol amgylchynol digonol i alluogi lleoliad cyffredinol y terfyn i gael ei ddynodi ar fap yr Arolwg Ordnans. Gweler Gofynion cynllun terfyn wedi ei bennu. Pan fo’r terfyn cyfreithiol i’w ddynodi gan arbenigwr, dylid cyfarwyddo’r arbenigwr i ddangos y terfyn hwn ar gynllun o’r fath.

Rhaid nodi holl berchnogion tir cyffiniol y terfyn hefyd, yn ogystal â chyfeiriad lle gellir anfon rhybudd atynt. Ystyr “perchnogion” yw’r rheiny a chanddynt ystad gyfreithiol mewn tir (rhydd-ddaliol neu brydlesol) neu arwystl cofrestredig.

Lle nad yw’r tir cyffiniol yn gofrestredig, bydd yn rhaid i’r ceisydd ddarparu tystiolaeth o deitl dogfennol y perchennog cyffiniol. Mae angen hon arnom i gadarnhau mai hwn yn wir yw perchennog y tir cyffiniol. Mae angen inni wneud yn siwr hefyd nad yw’r gweithredoedd yn cynnwys tystiolaeth sy’n dangos y terfyn mewn lleoliad gwahanol. (Yn ddelfrydol, dylai’r perchennog cyffiniol gyflwyno’r gweithredoedd gwreiddiol gyda ffurflen FR1 a gwneud cais am gofrestriad cyntaf).

Oherwydd y rheol terfynau cyffredinol a graddfa cynlluniau teitl, mae’n bosibl y gall trydydd parti berchen ar dir rhwng 2 eiddo (draen, er enghraifft), er bod yr amlinelliad coch ar y 2 gynllun teitl yn cyffinio. Dylai ceiswyr fod yn ymwybodol o’r posibilrwydd hwn.

Ar ôl i berchennog cofrestredig wneud hyn i gyd, mae mewn sefyllfa i wneud cais i’r cofrestrydd ddangos y terfyn yn y gofrestr fel un wedi eu pennu.

4.2 Y cais ar gyfer terfyn wedi ei bennu

Rhaid gwneud y cais ar ffurflen DB. Dim ond un ffurflen gais sy’n ofynnol, waeth faint o derfynau sy’n cyffinio. Mae ffi sefydlog yn daladwy. Gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffïoedd Gwasanaethau Cofrestru.

Ar ôl cael y cais neu yn dilyn ymholiadau pellach o dan reol 17 o Reolau Cofrestru Tir 2003, rhaid i’r cofrestrydd benderfynu a yw’n fodlon bod: (i) y cynllun, neu’r cynllun a’r disgrifiad geiriol, yn dynodi’r union linell terfyn sy’n cael ei hawlio, (ii) bod y ceisydd wedi dangos achos dadleuadwy mai’r union linell terfyn yw’r lleoliad a ddangosir, a (iii) y gall ddynodi holl berchnogion tir cyffiniol y terfyn a bod ganddo gyfeiriad lle gellir anfon rhybudd at bob perchennog. Os yw’n fodlon, rhaid iddo roi rhybudd o’r cais i’r perchnogion cyffiniol, oni bai bod y dystiolaeth y dibynnir arni ac a gyflwynir gyda’r cais yn cynnwys cytundeb ysgrifenedig gyda’r perchnogion cyffiniol o ran y llinell terfyn neu orchymyn llys yn pennu’r llinell terfyn. Dylid cwblhau Panel 9 ffurflen DB lle y ceir cytundeb gan y perchennog(perchnogion) cyffiniol. Os nad yw’r cofrestrydd yn fodlon o ran (i), (ii) a (iii), rhaid iddo ddileu’r cais.

Mae’n bosibl y bydd y dystiolaeth a gyflwynwyd i fodloni’r cofrestrydd bod yr union linell terfyn yn y lleoliad a ddangosir yn cynnwys cynlluniau neu ddatganiadau o fewn gweithredoedd cyn-gofrestru, datganiadau statudol, datganiadau o wirionedd neu ddatganiadau eraill wedi eu llofnodi. Pan fo ceisydd yn dibynnu ar adroddiad arbenigwr, dylid cyflwyno copi o’r adroddiad hwnnw. Dylid nodi nad yw casgliad arbenigwr ynghylch safle’r terfyn cyfreithiol yn derfynol ar y pwynt, er y gall rwymo’r partïon sy’n cyfarwyddo’r arbenigwr. Rhaid i’r cofrestrydd fod yn fodlon o hyd y dangoswyd achos dadleuadwy dros osod union linell y terfyn lle nodwyd hynny yn asesiad yr arbenigwr. Dyma felly pam fo angen cyflwyno adroddiad yr arbenigwr. Os oes rheswm arbennig i feddwl na fyddai’r cofrestrydd yn fodlon ynghylch cyflwyno achos dadleuadwy, efallai y byddai’n well ystyried dilyn y drefn drosglwyddo a esbonnir yn Trosglwyddiadau a therfynau wedi eu pennu heb gais.

Os ceir gwrthwynebiad i’r cynllun a phenderfynir nad yw’r gwrthwynebiad yn ddi-sail, bydd yn rhaid cyfeirio’r mater at adran Cofrestru Tir y Siambr Eiddo, Tribiwnlys Haen Gyntaf, oni bai y gall y partïon ddod i benderfyniad.

4.3 Y cynllun terfyn wedi ei bennu

Gwelir isod y bydd yn rhaid fel arfer i arolygwr tir siartredig neu weithiwr proffesiynol cymwysedig addas arall ardystio cynllun terfyn wedi ei bennu gyda thystysgrif. Ond hyd yn oed pan nad yw hyn yn angenrheidiol, argymhellir y dylai gweithiwr proffesiynol o’r fath baratoi’r cynllun.

Fel rheol bydd arolygwr tir yn arolygu’r terfyn i fod wedi ei bennu mewn un o 2 ffordd.

• Trwy ddefnyddio mesuriadau o nodweddion parhaol.
• Trwy ddefnyddio cyfesurynnau Grid Cenedlaethol yr Arolwg Ordnans.

Byddai defnyddio cyfesurynnau’r Grid Cenedlaethol yn addas dim ond mewn ardaloedd lle ceir ychydig iawn o nodweddion parhaol addas neu lle y byddai mesuriadau tâp wedi bod yn eithriadol hir. Mae defnyddio cyfesurynnau’n galw am offer arolygu arbenigol ac mae’n debygol mai dyma’r fyddai’r dewis mwyaf drud wrth derfynu’r terfyn neu geisio ei hail-lunio.

Gellir marcio lleoliad y terfyn sydd i’w bennu ar y ddaear trwy nodwedd megis ffens neu fur. Fodd bynnag nid yw hyn yn ofynnol ac efallai na fydd bob amser yn bosibl. Mae rhai datblygiadau tai a chanddynt erddi agored yn y blaen yn cynnwys cyfamodau sy’n gwahardd codi ffensys. Ffordd arall o farcio terfyn yw defnyddio “arwyddion daear parhaol”: gweler Defnyddio arwyddion daear parhaol. Bydd yn rhaid nodi eu lleoliad ar y cynllun gyda’r cais.

4.4 Gofynion cynllun terfyn wedi ei bennu

Dylid darllen yr adran hon ar y cyd â chyfarwyddyd ymarfer 40, atodiad 2: cyfarwyddyd ar baratoi cynlluniau ar gyfer ceisiadau Cofrestrfa Tir EF, sy’n disgrifio gofynion cynllun cyffredinol sy’n gymwys i bob cais. Rhaid i’r cynllun sy’n cefnogi cais i bennu terfyn:

• ddangos yn eglur stent y terfyn i’w bennu trwy gyfeirnod addas megis lliwio neu amlinellu

• nodi dechrau a diwedd y terfyn pendant ac unrhyw drobwyntiau ynddo, yn ddelfrydol trwy bwyntiau â llythrennau arnynt a rhaid iddo gynnwys datganiad sy’n disgrifio’r terfyn wedi ei bennu. Er enghraifft, “Mae union linell y terfyn sydd i’w bennu rhwng pwyntiau A-B-C-Ch ac yn rhedeg ar hyd llinell ganol y wal sy’n rhannu”

• dangos yn eglur ddigon o fanylion amgylchynol i adnabod lleoliad cyffredinol y terfyn ar fap yr Arolwg Ordnans, a dangos ei raddfa, er enghraifft, pwynt y gogledd

• bod wedi ei dynnu’n gywir i raddfa ddatganedig – y raddfa ffafriedig yw dim llai na 1:200 ac yn ddelfrydol dim mwy na maint A3 (gellir defnyddio mwy nag un cynllun os oes angen)

• disgrifio’r berthynas gyda nodweddion diriaethol lle y mae’r terfyn yn cyfateb â hwy – er enghraifft, ar ba ochr o’r nodwedd ddiriaethol mae’r terfyn yn rhedeg, a/neu trwy ba bwynt o’r nodwedd ddiriaethol mae’r terfyn yn mynd

• disgrifio’r pwyntiau cyfeirio, ac o ble o’r pwyntiau cyfeirio y cymerwyd y mesuriadau, er enghraifft, “cornel gogledd-orllewinol yr adeilad”, “cornel de orllewinol y postyn”, yn eglurhad y cynllun. Os yw mesuriad i’w gymryd o bwynt cyfeirio nad yw’n rhan o nodwedd ddiriaethol ar y ddaear, rhaid marcio’r pwynt hwn ag “arwydd daear parhaol”. Gweler Defnyddio arwyddion daear parhaol.

• cynnwys gwybodaeth a manylion perthnasol yn unig – dylid hepgor unrhyw wybodaeth ddiangen a allai orlenwi’r cynllun neu efallai wrth-ddweud yr wybodaeth berthnasol a rhaid tynnu ymaith unrhyw gyfesurynnau a welir ar y cynllun nad ydynt yn gyfesurynnau’r Grid Cenedlaethol

• cael ei lofnodi gan y ceisydd(ceiswyr), a lle y mae panel 9 ffurflen DB wedi ei gwblhau, y cymydog(cymdogion)

• ni ddylai gynnwys unrhyw ddatganiad o ymwadiad neu ardystiad sy’n taflu amheuaeth ar gywirdeb y cynllun megis “at ddibenion adnabod yn unig”

Mae gofynion cynllun manwl pellach yn dibynnu ar a yw’r terfyn wedi ei bennu gan fesuriadau neu Gyfesurynnau Grid Cenedlaethol a gwelir y rhain isod.

4.4.1Gofynion ar gyfer cynlluniau terfyn wedi ei bennu lle defnyddir mesuriadau

Yn ogystal â’r gofynion a nodir uchod, rhaid i unrhyw fesuriadau ar y cynllun:

• fod yn gywir i +/-10mm
• gael eu mesur yn llorweddol – mewn geiriau eraill, nid ar hyd llethr
• gael eu mesur o o leiaf 2 bwynt diffiniedig ar nodweddion diriaethol parhaol amgylchynol fel corneli adeiladau, ac yn ddelfrydol o ddwy ochr y terfyn

Sylwer: Ystyr “nodweddion parhaol” yn y cyd-destun hwn yw’r rheiny mae’n rhesymol tybio y byddant yn aros yno am o leiaf 10 mlynedd. Nid yw mesuriadau o nodweddion sy’n destun tyfiant neu ddirywiad naturiol yn dderbyniol. Gweler hefyd Defnyddio arwyddion daear parhaol.

Yn dilyn ymgyngoriadau â Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS), Y Gymdeithas Arolwg (TSA) a’r Arolwg Ordnans, cytunwyd fel arfer dda bod arolygwyr tir siartredig neu weithwyr proffesiynol cymwysedig eraill yn ardystio cynlluniau a baratowyd ganddynt gyda thystysgrif o ran eu cywirdeb fel a ganlyn:

“Tystiaf fod y mesuriadau ar y cynllun hwn yn gywir i +/- 10mm”.

Gwelir enghraifft o gynllun terfyn wedi ei bennu yn defnyddio mesuriadau yn Enghraifft o gynllun terfyn wedi ei bennu yn seiliedig ar fesuriadau.

4.4.2Gofynion ar gyfer cynlluniau terfyn wedi ei bennu lle defnyddir cyfesurynnau

Yn ogystal â’r gofynion a osodir yn Gofynion cynllun terfyn wedi ei bennu, mae’r canlynol yn gymwys lle y mae’r cynllun terfyn wedi ei bennu yn seiliedig ar gyfesurynnau, neu lle y defnyddir cyfesurynnau fel pwyntiau cysylltiol ar gyfer mesuriadau.

Yr unig gyfesurynnau a fydd yn dderbyniol yw cyfesurynnau’r Grid Cenedlaethol. Os cânt eu defnyddio, rhaid iddynt gael cywirdeb absoliwt o +/-300mm a chywirdeb cymharol o +/-10mm. Dylid cofnodi’r cyfesurynnau fel cyfres o ddau rif metrig wyth digid gyda’r dwyreiniadau gyntaf, ee Dwyreiniad (m) 652,968.97, Gogleddiad (m) 303,713.39. Os bydd cyfesurynnau o’r fath yn ymddangos ar y cynllun bydd angen i’r Arolwg Ordnans, Arolygydd Tir Siartredig neu weithiwr proffesiynol cymwysedig priodol arall ardystio eu cywirdeb gyda’r dystysgrif ganlynol:

“Tystiaf fod gan gyfesurynnau’r Grid Cenedlaethol a welir ar y cynllun hwn gywirdeb absoliwt o +/-300mm a chywirdeb cymharol o +/-10mm. Mae unrhyw fesuriadau a ddangosir yn gywir i +/-10mm.”

Mae’r dystysgrif hon yn golygu:

• bod cyfesurynnau’r Grid Cenedlaethol o fewn radiws o 300mm o gyfesurynnau gwir y Grid Cenedlaethol ar gyfer y pwyntiau hynny

• bod y pellter diriaethol ar y llawr rhwng y pwyntiau am yr hyn y rhoddir cyfesurynnau’r Grid Cenedlaethol o fewn 10mm o’r pellter rhwng y pwyntiau hynny fel y cyfrifwyd o’r cyfesurynnau hynny.

Mae tystysgrif yn yr un geiriau ond sy’n nodi lleoliad y terfyn gyda mwy o gywirdeb (trwy gyfeirio at gywirdeb absoliwt o +/-200mm er enghraifft) yn dderbyniol wrth gwrs.

4.4.3Defnyddio arwyddion daear parhaol

Mae arwyddion daear parhaol yn darparu lleoliadau cyfeirio parhaol ar gyfer gosod pwyntiau rheoli wrth arolygu tir ac fe’u bwriedir i’w defnyddio am gyfnod o amser hir. Lle ceir diffyg rheolaeth o nodweddion diriaethol parhaol amgylchynol megis adeiladau, gall arolygwyr tir ddefnyddio arwyddion daear parhaol fel pwyntiau rheoli.

Gall enghreifftiau o arwyddion daear parhaol gynnwys:

• disg efydd wedi ei osod mewn concrid
• piben haearn wedi ei llenwi â choncrid
• nod croes ar adeilad concrid sy’n bodoli neu ar ben uchaf craig
• twll wedi ei ddrilio mewn concrid ac wedi ei lenwi â phlwm, neu wialen fetel wedi ei rhoi yn y ddaear gyda nod yn y canol i ddynodi’r union bwynt
• arwyddion arolygu tir angoredig a wnaed i’r pwrpas.

Tra gellir defnyddio bothau neu bolion pren i nodi terfyn mewn cae, nid arwyddion daear parhaol ydynt oherwydd gellir eu symud yn rhwydd ac mae modd iddynt bydru.

4.5 Enghraifft o gynllun terfyn wedi ei bennu yn seiliedig ar fesuriadau

Enghraifft o gynllun terfyn wedi ei bennu yn seiliedig ar fesuriadau(PDF, 1MB)

5. Trosglwyddiadau a therfynau wedi eu pennu heb gais

Efallai y bydd cymdogion am i’r terfyn cyffredin fod mewn lleoliad arbennig er mwyn, er enghraifft, caniatáu mynediad hawdd i gerbydau, neu ar gyfer adeiladu estyniad. Gall hyn fod yn lleoliad gwahanol i leoliad y terfyn cyfreithiol. Yn fwy tebygol, efallai na fydd yn glir a yw’r terfyn newydd mewn lleoliad gwahanol i leoliad y terfyn cyfreithiol: yn aml bydd gan gymdogion farn wahanol ar union leoliad terfyn cyfreithiol, a gallai’r ddau fod yn farn resymol. Pan fo’r cymdogion am i’r “terfyn newydd” hwn, fod yn derfyn cyfreithiol, ac i gael ei ddangos fel terfyn wedi ei bennu os nad yw eisoes yn cael ei ddangos felly, efallai y byddant am ystyried y drefn ganlynol. Mae’n cynnwys tair elfen: nodi union linell y terfyn newydd; naill ai trosglwyddiadau ar y cyd neu drosglwyddiad unigol er mwyn sicrhau bod y terfyn newydd yn derfyn cyfreithiol os nad yw felly eisoes; ac yna cais i’r cofrestrydd i bennu’r ffin o dan reol 122 o Reolau Cofrestru Tir 2003.

Byddai’n rhaid i’r cymdogion gofio y gallai hawliau trydydd parti megis cyfamodau cyfyngu effeithio ar y tir a drosglwyddwyd i’r cymydog arall. (Wrth gwrs, mae’n annhebygol y bydd hyn o bwys os yw teitl y cymydog arall eisoes yn ddarostyngedig i’r un cyfamod cyfyngu neu unrhyw hawl arall o dan sylw).

5.1 Rhagarweiniadau

Y cam cyntaf yw nodi union linell y terfyn newydd yn yr un modd ag y mae’n rhaid nodi union linell y terfyn cyfreithiol lle gwneir cais am derfyn penodol. Yn arbennig, bydd angen cynllun yn dangos y terfyn newydd i’r lefel cywirdeb sy’n ofynnol ar gyfer cais terfyn penodol. Gweler Rhagarweiniadau.

5.2 Trosglwyddiadau

Gellir wedyn defnyddio copi o’r cynllun mewn trosglwyddiadau o bob cymydog i’r llall. Byddai angen i bob trosglwyddiad fod ar ffurflen TP1. Gellid cwblhau ail ran panel 3 (“Eiddo”) fel bod yr “X” yn y blwch cyntaf, ac yna datganiad tebyg i’r canlynol:

“Mae’r eiddo wedi ei nodi ar y cynllun atodedig, sef unrhyw dir o fewn y rhif teitl a nodir ym mhanel 1 i [gorllewin ac ati] y llinell [a liwir yn goch ac ati].”

Sylwch fod yn rhaid i’r trosglwyddwr lofnodi’r copi o’r cynllun a ddefnyddir yn y ffurflen TP1.

Ym Mhanel 9, gellid gosod yr “X” yn y trydydd blwch, ac yna datganiad i’r perwyl:

“Mae’r trosglwyddwr wedi cael gan y trosglwyddai ar gyfer yr eiddo unrhyw dir o fewn teitl y trosglwyddai i [ddwyrain ac ati] y llinell [a liwir yn goch ac ati].”

Yn amlwg, os yw’r gydnabyddiaeth yn wahanol – efallai swm o arian yn cael ei dalu yn ychwanegol – byddai angen addasu’r datganiad hwn. (Os mai dim ond un cymydog sy’n trosglwyddo tir, ac felly dim ond un ffurflen TP1 sydd, mae’n debygol y bydd panel 9 yn cael ei gwblhau yn y ffordd arferol, gan gyfeirio at swm o arian.) Mae’r pwyntiau arferol gyda throsglwyddiadau’n berthnasol. Yn arbennig, os bydd y teitlau’n ddarostyngedig i arwystlon, mae’n bosibl y bydd angen rhyddhau’r tir a drosglwyddir gan bob un o’r trosglwyddiadau o’r arwystlon presennol a’u hailarwystlo gan y trosglwyddai (neu gellid cyflawni gweithredoedd arwystl amnewidiol); byddwn yn gofyn am y dystiolaeth arferol bod unrhyw ofynion treth tir toll stamp wedi eu bodloni.

5.3 Cais am derfyn wedi ei bennu

Ar gais i gofrestru’r trosglwyddiadau, gall y cymdogion ofyn i’r cofrestrydd arfer ei bŵer o dan reol 122 o Reolau Cofrestru Tir 2003 i bennu’r terfyn rhwng eu teitlau priodol. Gellid gwneud y cais ym mhanel 12 ffurflen TP1, neu mewn llythyr eglurhaol. Nid oes ffi yn daladwy, ac eithrio’r ffi briodol ar gyfer cofrestru’r trosglwyddiadau. Os mai dim ond un trosglwyddiad sy’n gysylltiedig, yna dylai’r cais gael ei wneud gan y trosglwyddai.

Gall Rheol 122 weithredu dim ond i’r graddau y mae trosglwyddiad o deitl cofrestredig. Felly ni fyddai’r dull hwn yn bosibl lle mai dim ond un trosglwyddiad oedd yn gysylltiedig a’i fod o deitl difgofrestredig, ac efallai na chredir ei bod yn briodol pan oedd trosglwyddiadau’n cael eu cynnwys yn y ddwy ochr ond dim ond un oedd allan o deitl cofrestredig.

6. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.