Canllawiau

Ystadau sy’n datblygu: gofynion cynlluniau manwl a manylebau arolwg (cyfarwyddyd ymarfer 41, atodiad 5)

Diweddarwyd 25 Mehefin 2015

Yn berthnasol i Gymru a Loegr

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Mae’r atodiad hwn yn rhoi gwybodaeth a chyngor yn ymwneud â manyleb dechnegol unrhyw gynllun gaiff ei gyflwyno i Gofrestrfa Tir EF at ddibenion:

• cymeradwyo terfynau ystadau
• cymeradwyo cynlluniau ystadau

Er mwyn ateb gofynion y datblygwr a Chofrestrfa Tir EF mae’n bwysig bod y cynlluniau a gyflwynir gennych yn cyrraedd yr holl feini prawf sy’n cael eu hamlinellu yn yr atodiad hwn. Mae Cofrestrfa Tir EF bob amser yn falch o ystyried unrhyw amgylchiadau arbennig allai fod yn berthnasol i ddatblygiad arbennig a thrafod y ffordd orau ymlaen.

2. Manyleb cynlluniau

Gallwch weld enghreifftiau o gynllun teitl a chynllun ystad nodweddiadol isod.

• Rhaid i’r cynllun ddangos yn eglur y raddfa a’r gogwydd a bod wedi ei dynnu i’r raddfa honno. Yn ychwanegol at hyn, gellid ychwanegu graddfa bar at y cynllun. Y raddfa ddewisol yw 1/500 er y gall 1/1250 fod yn foddhaol os oes modd dangos manylion y cynllun yn eglur, gan gynnwys terfynau lleiniau unigol. Fodd bynnag, lle bo’r terfynau yn astrus neu gymhleth, fel terfyn o fewn adeilad, gall fod angen graddfa fwy
• Nid yw cynlluniau a nodwyd ‘At ddiben dynodi’n unig’ neu ‘Peidiwch â mesur o’r llun hwn’ neu unrhyw ymadrodd tebyg yn dderbyniol
• Mae cynlluniau, sydd â datganiad o ymwadiad arnynt er mwyn cydymffurfio â Deddf Camddisgrifiadau Eiddo 1991, yr un mor annerbyniol
• Rhaid i chi seilio’r cynllun ar arolwg cywir, wedi ei dynnu i’r raddfa a ddewiswyd. Rhaid i’r cywirdeb fod o fewn cyfyngiadau plotiadwy’r raddfa, h.y. dylai pellterau a fesurwyd o’r cynllun rhwng pwyntiau manwl a ddiffiniwyd yn dda fod yn fanwl gywir i o fewn 0.3mm ar raddfa’r map ynghyd ag un rhan o fil o’r pellter a fesurwyd. O ran arolygwyr tir, mae’r fanyleb hon yn rhoi’r goddefiannau canlynol:

Pellter a fesurwyd	1/500	1/1250
100m	0.15+0.1 = 0.25m	0.375+0.1 = 0.475m
200m	0.15+0.2 = 0.35m	0.375+0.2 = 0.575m
500m	0.15+0.5 = 0.65m	0.375+0.5 = 0.875m
1000m	0.15+1.0 = 1.15m	0.375+1.0 = 1.375m

• Yn ystod yr arolwg, dylech leoli gorsafoedd rheoli mewn ardaloedd diogel, gan sicrhau drwy hynny bod amlinellu’r gwaith a’r arolwg terfynol ‘fel yr adeiladwyd’ i gyd ar sail y datwm a ddefnyddiwyd ar gyfer yr arolwg gwreiddiol
• Rhaid i chi ddangos mesuriadau metrig yn unig
• Rhaid i chi ddangos digon o fanylion ar y cynllun i ni allu cymharu sefyllfa’r datblygiad arfaethedig â therfynau’r tir yn y teitl cofrestredig neu â manylion arall sy’n cael eu dangos ar y cynllun teitl. Felly, rhaid i chi sicrhau bod manylion yn union tu allan i derfynau allanol y safle yn cael eu dangos ar y cynllun hefyd
• Rhaid i’r cynllun ddiffinio’n eglur hyd a lled pob llain (gan gynnwys unrhyw fannau parcio a modurdai ar wahân) a dangos y rhif neu gyfeirnod sy’n ei nodi. Rhaid i chi ddiffinio terfynau allanol y lleiniau yn fanwl gywir hefyd fel ag i osgoi unrhyw gamddehongliad
• Lle bo eiddo’n cynnwys mwy nag un darn o dir (er enghraifft naill ai llain tŷ gyda modurdy neu fan parcio ar wahân neu fflat gyda gardd ar wahân) rhaid i chi wahaniaethu pob darn o dir ar y cynllun gyda gwahanol rifau. Os rhowch yr un rhif ar amryw ddarnau, mae anawsterau dehongli yn debygol o godi pan ddaw cais am chwiliad swyddogol o’r gofrestr neu archwiliad o’r cynllun teitl. Fodd bynnag, gallwch ddisgrifio’r rhannau gyda chyfeirnodau ar wahân, pob un ohonynt yn gallu cynnwys yr un rhif llain ond gyda gwahanol ragddodiad. Gall y rhagddodiad ddynodi diben pob rhan, er enghraifft, lle bo rhif llain y tŷ yn 46, byddai modd dangos y modurdy fel G46 a’r man parcio fel P46
• Rhaid i’r cynllun ddangos adeiladau yn eu lle cywir ar eu lleiniau ac unrhyw fynedfeydd a llwybrau sy’n ffurfio terfynau lleiniau
• Dylid dangos yn eglur unrhyw rannau o’r ystad sydd i aros fel rhannau cyffredin, i’w defnyddio fel amwynderau neu hawliau tramwy yn cael eu cynnal gan naill ai’r datblygwr neu’r awdurdod lleol
• Os yw dau lawr neu fwy o adeilad fflatiau a godwyd i’r diben o’r un hyd a lled, a chynllun a meintiau’r fflatiau yn unfath, digon yw i chi ddarparu cynllun o’r llawr unigol. Rhaid i’r cynllun ddangos y cyfeir-rif sy’n gwahaniaethu pob fflat a datgan rhif llawr pob fflat
• Lle bo terfynau o natur gymhleth neu fanwl, e.e. lle byddant yn mynd drwy adeilad, gall fod angen cynllun ar raddfa fwy neu fewnosodyn

Os nad yw’r cynlluniau a gyflwynwyd i’w cymeradwyo yn ateb y gofynion uchod byddant yn cael eu gwrthod.

2.1 Cynlluniau sy’n cael eu hargraffu o fersiynau PDF a’u cyflwyno am gymeradwyaeth

Mae Cofrestrfa Tir EF yn gwrthod cynlluniau a gyflwynir am gymeradwyaeth fwyfwy am nad ydynt i’r raddfa a nodwyd. Rydym yn tybio bod cynlluniau’n cael eu cynhyrchu’n gywir a’u hanfon at gyfreithwyr ar ffurf PDF. Wrth gael eu hargraffu o’r fersiynau PDF, cânt eu lleihau’n anfwriadol yn aml i ffitio maint y papur, ac o ganlyniad, nid ydynt bellach i’r raddfa a nodwyd.

Gellir addasu gosodiadau meddalwedd i argraffu’r cynllun heb leihau’r maint.

Wrth argraffu o ffeiliau PDF, gall ‘Page Scaling’ ar y ddewislen ‘Print’ fynd yn ôl i’r dewis ‘Shrink to Printable Area’ (neu ddewis tebyg, yn dibynnu ar eich meddalwedd). Bydd y panel ‘Preview’ yn dangos y lleihad mewn maint fel canran.

I argraffu heb leihau’r maint, dewiswch ‘None’ yn y gwymplen ‘Page Scaling’. Yn dibynnu ar faint y ddelwedd wreiddiol, mae’n bosibl y bydd yn rhaid newid maint y papur.

I newid maint y papur, dewiswch y botwm ‘Properties’, dewiswch y tab ‘Paper/Quality’ ac yna dewiswch y maint papur o’r ddewislen ‘Paper Options’ bridodol.

Ar ôl newid ‘Page scaling’, bydd yn newid yn awtomatig ar ôl hynny i ‘None’ ar y cyfrifiadur hwnnw ar gyfer y defnyddiwr a wnaeth y newid. Os yw cyfrifiadur arall yn cael ei ddefnyddio, bydd yn rhaid newid ‘Page Scaling’ unwaith eto.

3. Cysoni gyda mapiau’r Arolwg Ordnans

Mae Cofrestrfa Tir EF yn seilio’i chynlluniau ar fapiau’r Arolwg Ordnans ar raddfa fawr. Yn achos ystadau sy’n datblygu mae’r rhain fel arfer ar raddfa 1/1250. Felly, gall datblygwr fod yn hyderus, lle bo cydymffurfiad rhwng map yr Arolwg Ordnans a chynllun trefniant ystad y datblygwr, na fyddwn yn ei chael yn anodd iawn i gymharu’r olaf â’n cofnodion.

O dan rai amgylchiadau (yn arbennig lle bo map yr Arolwg Ordnans ar raddfa 1/2500) gall arolygwr tir ddod o hyd i wahaniaethau rhwng terfynau’r safle yn ôl arolwg y datblygwr a’r terfynau cyfatebol ar fap yr Arolwg Ordnans. Dylid hysbysu unrhyw wahaniaethau arwyddocaol, sydd i’w gweld pan fo cynllun safle a arolygwyd yn gywir yn cael ei gymharu â map yr Arolwg Ordnans, i Swyddfa Faes Casglu Data leol yr Arolwg Ordnans i’w hymchwilio.

Bydd Cofrestrfa Tir EF yn adolygu ei Map Mynegai a chynlluniau teitl teitlau cofrestredig datblygwyr i ddangos adeiladau newydd, ffensys, ffyrdd a nodweddion diriaethol eraill. Gwnawn hyn yn ysbeidiol, fel y daw’r wybodaeth ar gael o arolygon yr Arolwg Ordnans.

Mae gan yr Arolwg Ordnans gyfrifoldeb i sicrhau ei fod yn cynnal arolwg priodol o’r datblygiad terfynol at ddiben diweddaru map yr Arolwg Ordnans. Fodd bynnag, os cynhaliwyd arolwg boddhaol ‘fel yr adeiladwyd’ gan dirfesurydd cymwys ar ran y datblygwr, gall yr Arolwg Ordnans ei ddefnyddio i osgoi dyblygu ymdrechion a thraul. Fel hyn bydd y datblygwr yn sicrhau y bydd cofrestru’r datblygiad yn mynd rhagddo heb broblemau arolwg ac, yn amodol ar drafodaeth gyda’r Arolwg Ordnans, efallai y gall adennill rhan o gost yr arolwg ‘fel yr adeiladwyd’.

4. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.