Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 72: cynlluniau datblygu

Diweddarwyd 25 November 2019

Yn berthnasol i England and Gymru

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Pan fydd awdurdod lleol neu awdurdod cyhoeddus arall, neu gwmni neu gorff corfforaethol arall, yn caffael darn penodol o dir pob yn dipyn dros gyfnod (er enghraifft, ar gyfer cynllun datblygu), gall ofyn i Gofrestrfa Tir EF wneud trefniadau i ymgorffori pob parsel o dir i deitl cofrestredig unigol wrth iddi gael ei gaffael. Gelwir hyn yn ‘gynllun datblygu’.

1.1 Cynlluniau datblygu a theitlau bwriad

Mae cynlluniau datblygu wedi disodli teitlau bwriad ac maent yn seiliedig ar brosesau cofrestru diwygiedig. Bydd teitlau bwriad sy’n bodoli eisoes ac sy’n parhau’n weithredol yn parhau i gael eu prosesu fel y cytunwyd gyda’r datblygwr.

1.2 Manteision

P’un ai y mae’r tir datblygiad wedi’i gaffael yn orfodol neu’n wirfoddol, mae gweithdrefn cynllun datblygu Cofrestrfa Tir EF yn cynnig nifer o fanteision.

• mae’n eich galluogi i ddatblygu’r teitl cofrestredig yn raddol i ardal rydych yn ei chaffael mewn parseli ar wahân
• nid oes gennych yr anghyfleustra o nifer o deitlau cofrestredig ar wahân y bydd angen cais i’w cyfuno yn y pen draw
• mae staff enwebedig yn goruchwylio’r gwaith o brosesu ceisiadau yn ystod oes y cynllun datblygu o dan drefniadau a gytunir gyda chi
• cyn i’r cynllun ddechrau, gallwch drafod unrhyw broblemau sy’n hysbys am y stent neu dystiolaeth o deitl gyda ni, a gallwn wneud trefniadau manwl ar gyfer paratoi, cyflwyno a phrosesu ceisiadau
• tra bod y cynllun yn mynd rhagddo, byddwn yn cysylltu â chi i ddatrys unrhyw faterion annisgwyl

2. Cais ar gyfer cynllun datblygu

2.1 Ystyriaeth ragarweiniol

Bydd yn rhaid i chi ddarparu’r holl ffeithiau perthnasol i Gofrestrfa Tir EF cyn y gellir gwneud penderfyniad a fydd cynllun datblygu yn briodol a pha stent y bydd yn cwmpasu. Unwaith y byddwch yn gwybod pa un o swyddfeydd Cofrestrfa Tir EF fydd yn ymdrin â’ch cais (gweler Gwneud y cyswllt cyntaf a chyflwyno ceisiadau), dylech ysgrifennu atom cyn gynted â phosibl gan amgáu cynllun sy’n nodi’r ardal gyfan rydych yn ei chaffael. Rhaid ichi hefyd ddarparu copi o unrhyw orchymyn prynu gorfodol. Dylai’ch llythyr:

• esbonio’r datblygiad a fwriedir ar gyfer yr ardal
• rhoi cymaint o wybodaeth â phosibl am y rhaglen gaffael ac, os yw’n briodol, gwaredu’r eiddo newydd yn y datblygiad, a
• nodi’r buddion yn y tir y bydd angen eu caffael (er enghraifft, stent y buddion prydlesol neu’r rhent-daliadau neu rannau o dir lle y gallai fod yn anodd pennu perchnogaeth)

Er mwyn sicrhau gweithrediad llwyddiannus y cynllun datblygu, mae’n hanfodol eich bod yn bwriadu caffael yr eiddo o fewn cyfnod rhesymol. Gallai’r teitl i’r tir sydd i’w gaffael fod yn gwbl gofrestredig, yn gwbl ddigofrestredig neu’n gyfuniad o’r ddau.

Byddwn yn cofrestru buddion prydlesol a rhent-daliadau o fewn y cynllun datblygu ar wahân (gweler Caffaeliadau prydlesi a rhent-dâl).

Mae llwyddiant y weithdrefn yn dibynnu ar gynllunio gofalus yn y camau cyntaf. Ar ôl i chi roi’r wybodaeth sylfaenol angenrheidiol i ni, fel rheol byddwn yn gofyn i gwrdd â chi. Os byddwn yn penderfynu parhau â’r cynllun, mae’n hanfodol ein bod mewn cyswllt agos â chi. Dylech ein hysbysu ar unwaith am unrhyw broblemau sy’n codi ac o unrhyw newid i’ch cynlluniau datblygu.

2.2 Cwblhau trefniadau

Os penderfynwn y gellir defnyddio’r weithdrefn cynllun datblygu, byddwn yn gofyn i chi roi un neu ragor o gynlluniau graddfa fawr yn seiliedig ar argraffiad diweddaraf map yr Arolwg Ordnans (fel arfer ar raddfa o 1:1250 mewn ardaloedd trefol ac 1:2500 mewn ardaloedd gwledig) gan ddangos lleoliad a stent yr holl dir y bwriedir ei gaffael gydag amlinelliad lliw.

Rhaid i’r cynlluniau o’r datblygiad rydych yn eu darparu fodloni ein gofynion ar gyfer adnabod y tir sydd i’w gofrestru – nodir y rhain yng nghyfarwyddyd ymarfer 40: cynlluniau Cofrestrfa Tir EF. Os oes gennych ddata mapio ar ffurf gydnaws gallwn drefnu i’r cynlluniau gael eu mewnforio’n electronig.

Wedi hynny byddwn yn rhoi rhif cyfeirnod i chi y dylid ei ddyfynnu gyda phob cais, ymholiad a gohebiaeth sy’n gysylltiedig â’r cynllun datblygu. Os yw’r ardal yn fawr, byddwn yn trafod israniad y stent er mwyn darparu cynlluniau teitl o faint hawdd ei drin. Byddwn yn rhoi rhif cyfeirnod i bob rhan o’r cynllun sydd i’w chofrestru ar wahân.

Byddwn yn gofyn i chi ddarparu rhanfap o gynllun y datblygiad ar bob cais i ddangos stent y tir sydd i’w ychwanegu, ac eithrio mewn achosion lle y defnyddir rhanfap o gynllun y datblygiad fel y cynllun ar gyfer y weithred sy’n peri’r cofrestriad.

Yn ogystal, gallwn baratoi memorandwm o gyd-ddealltwriaeth sy’n nodi’r trefniadau ar gyfer cyflwyno a phrosesu’r ceisiadau.

2.3 Cofrestru tir o fewn cynllun datblygu

Ar ôl derbyn y cais cyntaf gennych i gofrestru parsel o dir o fewn y cynllun datblygu arfaethedig (neu o fewn pob rhan mewn achos o gynllun isranedig), byddwn yn clustnodi rhif teitl. Gwneir ychwanegiadau dilynol trwy gyfuniad â’r teitl hwn.

2.4 Caffaeliadau prydlesol a rhent-dâl

Lle nad yw’r budd uwch eisoes wedi’i gaffael neu ei gofrestru, byddwn yn creu teitlau ar wahân ar gyfer ystadau prydlesol a rhent-daliadau, ac ar gyfer ystadau lle y gellir rhoi gwahanol ddosbarthiadau o deitlau cofrestredig iddynt. Os a phryd y byddwch yn caffael y budd uwch, dylech wneud cais i gau unrhyw deitlau eilaidd a gofrestrwyd eisoes.

Os oes tystiolaeth briodol ar gael, dylech wneud cais i uwchraddio teitlau meddiannol hefyd. Gweler cyfarwyddyd ymarfer 42: uwchraddio dosbarth teitl.

2.5 Gorchmynion cau

Lle rydych wedi caffael tir ar y ddwy ochr o ffordd neu lwybr sy’n destun gorchymyn cau ac rydych yn bwriadu cynnwys y ffordd neu lwybr yn yr ailddatblygiad, dylech wneud cais i’w ychwanegu at y cynllun datblygu. Dylech gyflwyno copi ardystiedig o’r gorchymyn cau (gan gynnwys unrhyw gynllun sy’n ychwanegol iddo) i gefnogi’r cais, a byddwn yn cadw hwn.

2.6 Cyfamodau cyfyngu a hawddfreintiau

Dylech roi manylion llawn unrhyw lyffetheiriau sy’n effeithio ar y tir gyda phob cais am gofrestriad cyntaf. Mae hyn yn cynnwys unrhyw gyfamodau cyfyngu a hawddfreintiau sy’n bodoli ar y dyddiad caffael, hyd yn oed pan fo’r prynwr yn gorff a chanddo bwerau gorfodol. Rhaid i ni nodi presenoldeb hawliau trydydd parti o’r fath yn y gofrestr oherwydd, hyd yn oed os yw’r gyfraith cynllunio yn awdurdodi datblygiad a defnydd o dir sy’n eu torri, ni chânt eu dileu fel rheol a gallent fod yn orfodadwy os yw’r tir yn peidio â chael ei ddefnyddio at y diben y rhoddwyd y pŵer i’r prynwyr ei gaffael.

Dim ond am y rhesymau canlynol y byddwn yn hepgor cyfamodau cyfyngu a hawddfreintiau o’r gofrestr:

• os cânt eu dileu’n barhaol gan statud, neu
• os ceir tystiolaeth eu bod wedi cyd-doddi ar undod seisin gyda chaffaeliad yr holl dir buddiol a beichus. Mewn achosion o gyfamodau cyfyngu, mae hyn yn aml yn anodd ei bennu

2.7 Cwblhau cynllun datblygu

Pan fydd yr holl dir wedi’i gaffael a’i ychwanegu at y cynllun, dylech ddweud wrthym:

• bod y cynllun wedi’i gwblhau, a
• ph’un ai y mae’r tir o fewn y cynllun wedi’i ailddatblygu, fel bod gennym y cyfle (os oes angen) i gwblhau arolwg tir

Lle y bo angen, dylech wneud cais i gau unrhyw deitlau prydlesol neu rhent-dâl sy’n weddill hefyd.

2.8 Cynnydd

Byddwn yn monitro cynnydd y ceisiadau. Ni fyddwn fel rheol yn cadw trefniadau cynllun datblygu os nad oes ceisiadau i ychwanegu tir am gyfnod o 6 mis. Os bydd hyn yn digwydd, byddwn yn cysylltu â chi i drafod terfynu.

2.9 Cadw dogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau

Os yw eich cais am gofrestriad cyntaf, mae dogfennau gwreiddiol yn ofynnol fel rheol. Byddwn yn dychwelyd y gwreiddiol ar ôl inni gwblhau’r cais.

Gall trawsgludwr, fodd bynnag, wneud cais am gofrestriad cyntaf ar sail copïau ardystiedig o weithredoedd a dogfennau yn unig. Gweler cyfarwyddyd ymarfer 1: cofrestriadau cyntaf – Ceisiadau a gyflwynir gan drawsgludwyr – derbyn copïau ardystiedig o weithredoedd.

Os nad yw eich cais am gofrestriad cyntaf, dim ond copïau ardystiedig o weithredoedd neu ddogfennau yr ydych yn eu hanfon atom gyda cheisiadau Cofrestrfa Tir EF sydd eu hangen arnom. Unwaith y byddwn wedi gwneud copi o’r dogfennau a anfonir atom, byddwn yn eu dinistrio. Mae hyn yn wir am y gwreiddiol a chopïau ardystiedig.

Fodd bynnag, byddwn yn parhau i ddychwelyd unrhyw gopïau gwreiddiol o dystysgrifau marwolaeth neu grantiau profiant atoch.

3. Ceisiadau am gopïau swyddogol

Mae copïau swyddogol o’r gofrestr a’r cynllun teitl ar gael tra bo’r cynllun datblygu yn mynd rhagddo gan ddefnyddio ffurflen OC1 – gweler cyfarwyddyd ymarfer 11: archwiliad a cheisiadau am gopïau swyddogol.

4. Gwneud y cyswllt cyntaf a chyflwyno ceisiadau

Rydym yn argymell eich bod yn ysgrifennu i Gofrestrfa Tir EF yn ein cyfeiriad safonol. Fel arall, gallwch ffonio ein Cymorth i Gwsmeriaid

Os bydd y cynllun datblygu yn cynnwys cais ar raddfa fawr, dylech gysylltu yn y lle cyntaf â’r tîm cais lluosog – gweler cyfarwyddyd ymarfer 33: ceisiadau ar raddfa fawr a chyfrifo ffïoedd. Mae cais ar raddfa fawr yn un sy’n effeithio ar:

• dros 50 o eiddo digofrestredig
• dros 200 o eiddo, lle y mae rhai ohonynt yn gofrestredig
• ardaloedd sy’n dod o dan fwy nag un o swyddfeydd Cofrestrfa Tir EF

I wneud cais i gofrestru trawsgludiad neu drosglwyddiad o blaid y prynwr, defnyddiwch ffurflen FR1 ar gyfer tir digofrestredig neu ffurflen AP1 ar gyfer tir cofrestredig, yn y ffordd arferol. Nid oes angen ffurflen gais ar wahân i ychwanegu’r tir at y cynllun datblygu, ond rhaid ichi gynnwys llythyr eglurhaol, yn dyfynnu’r rhif cyfeirnod y byddwn yn ei roi, a rhanfap o gynllun y datblygiad sy’n dangos y tir o dan sylw, ac eithrio mewn achosion lle y defnyddir rhanfap o gynllun y datblygiad fel y cynllun i’r weithred sy’n peri’r cofrestriad.

Mae ffi yn daladwy yn unol â’r Gorchymyn Ffi Cofrestru Tir cyfredol mewn perthynas â phob caffaeliad, gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffïoedd Gwasanaethau Cofrestru. Dylai’r taliad gael ei gynnwys gyda phob cais neu bob llwyth o geisiadau a anfonir fel pecyn unigol. Lle bo’n briodol, gweler hefyd yr arweiniad am ffïoedd a roddir yng cyfarwyddyd ymarfer 54: caffael tir trwy ddatganiad breinio cyffredinol o dan Ddeddf Prynu Gorfodol (Datganiadau Breinio) 1981.

Sylwer, efallai na fydd Cofrestrfa Tir EF yn gallu prosesu ceisiadau sy’n anghyflawn neu’n ddiffygiol, a bydd eich cais mewn perygl o golli ei flaenoriaeth os byddwn yn gorfod ei ddychwelyd atoch – gweler cyfarwyddyd ymarfer 49: dychwelyd a gwrthod ceisiadau i gofrestru am ragor o wybodaeth.

5. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.