Canllawiau

Cynlluniau Cofrestrfa Tir EF: terfynau (cyfarwyddyd ymarfer 40, atodiad 3)

Diweddarwyd 9 March 2020

Yn berthnasol i England and Gymru

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Mae pob un ohonom yn gyfarwydd â therfynau gan ein bod yn eu gweld bob dydd. Bydd gan ein heiddo ein hunain ryw fath o strwythur terfyn fwy na thebyg sy’n ei wahanu oddi wrth eiddo cyfagos. Mae rhai yn ymddangos yn naturiol, er enghraifft pethau byw fel perthi a llinellau coed. Mae rhai yn amlwg wedi eu creu gan ddynion, megis muriau, ffensys pren a ffosydd.

2. Diffiniad terfyn

Nid oes gan y gair ‘terfyn’ ystyr arbennig yn y gyfraith. Mae’n cael ei ystyried mewn 2 ffordd.

2.1 Y terfyn cyfreithiol

Llinell ddychmygol neu anweledig sy’n rhannu eiddo rhywun oddi wrth eiddo rhywun arall. Mae’n llinell union heb unrhyw drwch neu led ac anaml y bydd wedi ei ddynodi gydag unrhyw fanylder naill ai ar y ddaear neu mewn trawsgludiadau neu drosglwyddiadau ac nid yw i’w weld ar fapiau’r Arolwg Ordnans. Yn y pendraw, dim ond y llys neu is-adran Cofrestru Tir y Siambr Eiddo, Tribiwnlys yr Haen Gyntaf all benderfynu ar union leoliad terfyn os ceir anghydfod.

2.2 Y terfyn diriaethol

Gall y terfyn cyfreithiol redeg o fewn y terfyn diriaethol ond gall hefyd, yn ddigon rhwydd, redeg ar hyd un ochr arbennig, neu gynnwys pob rhan, neu unrhyw ran o heol neu nant gyffiniol. Mae terfynau byw, fel perthi, yn dueddol o symud: er enghraifft, os yw perth yn cael ei gadael heb ei thrin, gall y gwreiddiau fynd yn llydan iawn wrth gyffwrdd â’r ddaear, gan wneud y llinell wreiddiol yn anodd i’w chanfod. Felly, hyd yn oed os yw’n glir i’r terfyn cyfreithiol redeg ar hyd y berth, gall adnabod y terfyn ar y ddaear fod yn anodd iawn.

3. Anawsterau wrth ddangos union leoliad terfynau diriaethol ar gynlluniau

Mae’r Arolwg Ordnans yn trosi’r tirweddau i’r mapiadau a ddefnyddiwn heddiw ac a ddefnyddiwyd gennym am nifer o ddegawdau. Mae llinell a welir ar fap yr Arolwg Ordnans yn nodi bod nodwedd wedi bodoli yn y safle hwnnw, yn amodol ar gyfyngiadau arbennig (gweler cyfarwyddyd ymarfer 40: atodiad 1 – sail cynlluniau Cofrestrfa Tir EF ar adeg yr arolwg, dim mwy na hynny.

Tra gall union leoliad y nodweddion diriaethol, a all roi syniad o hyd a lled y tir a feddir neu safle cyffredinol y terfyn cyfreithiol, gael ei bennu trwy archwiliad ar y ddaear, bydd y graddau y caiff eu hunion safle eu cofnodi ar gynllun yn dibynnu i raddau helaeth ar gywirdeb yr arolwg y seilir cynllun o’r fath arno. Mae hyd yn oed yr arolygon mwyaf manwl, sy’n defnyddio’r offerynnau arolwg mwyaf modern a chywir yn digwydd o fewn goddefiannau wedi eu diffinio neilltuol ac nid yw mapiadau’r Arolwg Ordnans yn eithriad.

4. Dynodi lleoliad y terfyn cyfreithiol

Mae cyfraith achos yn cadarnhau y bydd lleoliad terfyn cyfreithiol yn dibynnu ar delerau’r trawsgludiad neu drosglwyddiad cyn-gofrestru cyfan, gan gynnwys, wrth gwrs, y cynllun. Os nad yw’r cynllun yn ddigon eglur i berson lleyg rhesymol bennu lleoliad y terfyn, gall y llys gyfeirio at dystiolaeth nad yw’n gynhenid ac yn enwedig at y nodweddion diriaethol ar y ddaear ar y pryd.

Mae hyn yn wir os yw’r cynllun ‘at ddiben adnabod yn unig’ neu beidio. Y cwestiwn i’r llys yw: Beth fyddai’r person lleyg rhesymol yn credu ei fod yn prynu? Mae tystiolaeth o fwriadau goddrychol y partïon, eu credoau a’u tybiadau yn amherthnasol. Gweler, er enghraifft, Cameron v Boggiano [2012] EWCA Civ 157.

5. Terfynau cyffredinol

O ystyried yr anawsterau y cyfeirir atynt uchod o ran sefydlu lleoliad y terfyn cyfreithiol, mae’r rhan helaeth o deitlau cofrestredig yn dangos y ‘terfynau cyffredinol’ yn unig o dan reol 601(1) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002.

Felly, byddwn yn cwblhau cofrestriad cyntaf heb wneud ymholiadau manwl o ran union leoliad y terfynau cyfreithiol. Bydd cynlluniau teitl (gweler cyfarwyddyd ymarfer 40: atodiad 5 – cynlluniau teitl am ddiffiniad) yn adlewyrchu’r hyn a gasglwn i fod yn ddehongliad rhesymol o’r tir yn y gweithredoedd cyn-gofrestru mewn perthynas â’r manylion ar fapiadau’r Arolwg Ordnans, gan ystyried unrhyw ardaloedd o dir a ddangosir yn y gweithredoedd cyn-gofrestru eu bod wedi eu gwerthu ac unrhyw gofrestriadau cyffiniol sy’n bodoli.

Yn wahanol i oddefiadau mapio’r Arolwg Ordnans (gweler cyfarwyddyd ymarfer 40: atodiad 1 – sail cynlluniau Cofrestrfa Tir EF nid oes goddefiad, mesuriad neu gymhareb safonol y gellir ei briodoli i’r berthynas rhwng lleoliad y terfyn cyffredinol a fapiwyd ar gynllun teitl Cofrestrfa Tir EF a lleoliad y terfyn cyfreithiol.

Mae cyfraith achos yn nodi’n eglur nad oes terfyn i faint y tir a all syrthio o fewn cwmpas rheol y terfynau cyffredinol: gweler, er enghraifft, Drake v Fripp [2011] EWCA Civ 1279.

6. Terfynau sefydlog

Disodlwyd y drefn hon gan y darpariaethau terfynau pendant y cyfeirir atynt yng nghyfarwyddyd ymarfer 40: atodiad 4 – cytundebau terfynau a therfynau pendant. Roedd y drefn yn galluogi adnabyddiaeth fanwl a chofrestriad lleoliad rhan neu’r cyfan o’r terfynau teitl. Roedd hon yn broses ddrud iawn a dim ond llond dwrn o deitlau terfyn sefydlog a gofrestrwyd yn llwyddiannus.

7. Cytundebau terfyn a therfynau wedi eu pennu

Waeth pa mor effeithiol y mae cofrestru gyda therfynau cyffredinol ar gyfer y rhan fwyaf o deitlau, ceir achosion lle y bydd angen rhywbeth mwy manwl ar berchennog. Gellir gwneud hyn mewn 2 ffordd:

• defnyddio cytundeb terfyn
• cyflwyno cais terfyn wedi ei bennu

Mae’r dewis cyntaf bob amser yn gofyn am gytundeb perchnogion cyffiniol a’r ail bron yn ddieithriad hefyd yn gofyn am hyn. Gweler cyfarwyddyd ymarfer 40: atodiad 4 – cytundebau terfyn a therfynau wedi eu pennu am wybodaeth bellach.

8. Perchnogaeth a/neu gynnal a chadw terfynau

Ceir sawl syniad bod y ffordd yr adeiladwyd mur neu ffens yn dynodi perchnogaeth, er enghraifft, os yw’r pyst a rheiliau rhimyn ffens ar ochr y perchennog. Nid oes, serch hynny, unrhyw sail gyfreithiol i’r fath gredoau. Gall gweithredoedd gynnwys cyfamodau i gynnal a chadw mur neu ffens ond, ar eu pen eu hunain, nid yw’r cyfamodau hyn yn rhoi perchnogaeth. Lle na ellir pennu perchnogaeth neu gyfrifoldeb ar gyfer cynnal a chadw terfyn, fel rheol mae’n well ystyried y nodwedd terfyn fel terfyn ar y cyd. Dim ond gyda chytundeb y perchnogion cyffiniol y dylid cywiro neu newid y terfyn.

Bydd y gofrestr yn dangos gwybodaeth yn ymwneud â pherchnogaeth a/neu gynnal a chadw nodweddion terfyn dim ond pan gyfeirir yn benodol at y wybodaeth yn y gweithredoedd a gyflwynwyd ar gyfer cofrestriad. Y nod mwyaf cyffredin ar gynlluniau gweithredoedd sy’n dangos perchnogaeth terfyn yw nod ‘T’. Fel arfer, datganiad ynghylch perchnogaeth adeiledd terfyn neu’r ymrwymiad i’w gynnal a’i atgyweirio yw cofnod sy’n cyfeirio at nod ‘T’.

Os cyfeirir yn benodol at y nodau ‘T’ yn y weithred a gyflwynwyd ar gyfer cofrestriad a bod testun y ddarpariaeth(darpariaethau) wedi ei nodi air am air yn y gofrestr, byddwn yn:

• eu hatgynhyrchu ar y cynllun teitl ac yn cyfeirio atynt yn y gofrestr, neu
• disgrifio’r terfynau yr effeithir arnynt gan y nodau ‘T’ mewn geiriau yn y gofrestr, er enghraifft “Mae’r nod ‘T’ y cyfeirir ato yn [paragraff/cymal…] yn effeithio ar derfyn [gogledd orllewin] y tir yn y teitl hwn”, neu
• gwneud nodyn i’r cofnod dywededig ar y gofrestr bod copi o’r cynllun i’r weithred wedi ei ffeilio.

Nid oes grym neu ystyr arbennig yn y gyfraith i nodau ‘T’ ar gynllun gweithredoedd nad oes cyfeiriad atynt yn y weithred ac, oni bai bod ceisydd yn gofyn yn benodol bod nodau ‘T’ o’r fath yn cael eu dangos ar y cynllun teitl, byddwn fel arfer yn eu hanwybyddu.

9. Deddf Muriau Cyd ayb 1996

Diben y Ddeddf hon yw rheoli sut mae gwaith ar furiau cyd a gwaith arall gerllaw terfynau yn cael ei wneud. Yn fras nid yw’r Ddeddf yn effeithio ar berchnogaeth tir er ei bod yn darparu bod y perchennog sydd wedi gwneud y gwaith yn parhau’n berchennog y gwaith hwnnw nes bydd y cymydog yn talu cyfran o’r costau. Ni allwn gynnig cyngor ar y Ddeddf; dylid ceisio hyn oddi wrth gynghorwr proffesiynol priodol er enghraifft cyfreithiwr, trawsgludwr trwyddedig neu arolygwyr tir.

10. Ychwanegiadau a cholledion trwy ddŵr: afonydd a nentydd uwchlaw’r llanw

Mae athrawiaeth ychwanegiadau a cholledion trwy ddŵr yn cydnabod y ffaith pan fo tir o fewn terfynau dŵr, mae grymoedd natur yn debygol o beri newidiadau yn y terfynau rhwng y tir a’r dŵr. Byddem yn disgwyl y newidiadau hyn i fod yn raddol ac yn ddiarwybod. Wrth i lwybr y dŵr newid yn naturiol ac yn gynyddol gydag amser, felly y mae terfyn y tir yn ei ddilyn. Efallai y bydd enillion neu golledion. Mae’r gyfraith yn derbyn hyn ac yn ystyried ei fod yn deg.

Os yw llif ffyrnig yn troi llwybr y dŵr yn sydyn ond yn barhaol i gyfeiriad gwahanol fel bod newid sylweddol a gweladwy yn y terfyn wedi digwydd, nid yw athrawiaeth ychwanegiadau’n gymwys. Nid yw’n gymwys chwaith os yw’r newidiadau wedi eu creu gan ddyn. Caiff tir ei drawsgludo’n ddarostyngedig i, a chyda budd unrhyw ychwanegiadau neu dyniadau (o fewn cyfyngiadau’r athrawiaeth) a allai fod wedi digwydd dros y blynyddoedd.

Bydd y terfyn rhwng teitlau cofrestredig sy’n ffinio ag afon neu nant naturiol uwchlaw’r llanw yn newid os bydd llwybr y nant yn newid yn naturiol dros gyfnod. Nid yw’r ffaith bod cynllun teitl yn dangos y terfyn mewn sefyllfa arbennig yn effeithio ar golli ac ennill tir yn deillio o ychwanegiadau a cholledion trwy ddŵr (adran 61(1) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

Rhaid cofrestru cytundeb rhwng perchnogion cyffiniol ynghylch ychwanegiadau a cholledion trwy ddŵr i gael unrhyw effaith (adran 61(2) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Rhaid cynnwys cydsyniad perchnogion y 2 deitl ac unrhyw arwystlon cofrestredig gyda’r cais (oni bai eu bod yn rhan o’r cytundeb) (rheol 123 o Reolau Cofrestru Tir 2003).

11. Rhagdybiaethau cyfreithiol

Anaml y bydd dogfennau teitl yn cynnwys disgrifiadau digonol i alluogi rhywun i sefydlu union leoliad terfyn. Mewn achosion o’r fath, gall rhagdybiaethau cyfreithiol yn ymwneud â mathau arbennig o nodweddion terfyn fod o gymorth.

Gan fod cofrestru gyda therfynau cyffredinol yn gadael union linell y terfyn heb ei phennu, gellir cario effaith rhagdybiaeth gyfreithiol ymlaen i deitl cofrestredig. Mae’n bosibl y gall tystiolaeth arall sydd ar gael, megis datganiad o ran lleoliad neu berchnogaeth terfyn, wrthbrofi rhagdybiaeth o’r fath.

Lle y mae’r terfyn yn derfyn cyffredinol, rydym yn ceisio dangos y tir a’i derfynau mor gywir â phosib o hyd. Felly, os oes gan rywun reswm dros gredu bod rhagdybiaeth gyfreithiol mewn grym ac y dylai’r amlinelliad coch ar gynllun teitl gynnwys tir ychwanegol o ganlyniad, gall wneud cais i’r gofrestr gael ei newid i ddangos yr amlinelliad coch ar y cynllun mewn safle mwy cywir. Bydd y terfyn yn parhau i fod yn derfyn cyffredinol fodd bynnag. Dylid gwneud y cais ar ffurflen AP1. Os yw’r tir sydd i’w gynnwys o fewn amlinelliad coch y cynllun teitl eisoes yn dod o fewn amlinelliad coch y cynllun teitl i deitl cofrestredig arall, gweler adran 3 o gyfarwyddyd ymarfer 77: newid y gofrestr trwy dynnu tir o gynllun teitl, ar gyfer sut i wneud cais am newidiad. Sylwer bod yn rhaid i’r dystiolaeth y mae angen ei hanfon gyda’r cais:

• nodi’r rhagdybiaeth gyfreithiol y dibynnir arni
• cynnwys cynllun sy’n dangos maint y tir sy’n destun y cais
• cynnwys unrhyw weithredoedd neu ddogfennau cyn-gofrestru a allai fod yn berthnasol

Dylid datgelu unrhyw anghydfod. Dylid defnyddio ffurflen AP1 hefyd os nad yw’r tir yn dod o fewn amlinelliad coch y cynllun teitl i deitl cofrestredig arall, ac felly’n ymddangos yn ddigofrestredig; bydd angen darparu’r un dystiolaeth a gwybodaeth.

Ni all rhagdybiaethau cyfreithiol fod yn gymwys pan fo’r terfyn wedi ei bennu o dan adran 60 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Gan fod hyn yn sefydlu union linell y terfyn cyfreithiol, nid oes lle i ddadlau bod y terfyn mewn unrhyw leoliad arall neu fod y teitl yn cynnwys unrhyw dir arall.

11.1 Ffyrdd

Ceir 2 ragdybiaeth ynghylch perchnogaeth pridd heol (lle y mae ffordd neu lwybr yn cael eu cynnal gan awdurdod priffordd ar gost y cyhoedd, mae’r wyneb yn breinio yn yr awdurdod priffordd: rheol 263 o Ddeddf Priffyrdd 1980).

Y gyntaf yw bod perchennog tir sy’n ffinio â ffordd hefyd yn berchen ar adran gyffiniol y ffordd hyd at y llinell ganol (ad medium filum).

Yr ail yw lle bo trawsgludiad neu drosglwyddiad tir sy’n ffinio â ffordd wedi ei wneud gan rywun yn berchen ar dir ar un ochr yn unig ohoni, yna os gellir profi neu os rhagdybir ei fod yn berchen hefyd ar y ffordd hyd at y llinell ganol, caiff yr hanner hwn o’r ffordd ei gynnwys yn y trawsgludiad neu drosglwyddiad.

Gellir gwrthbrofi’r 2 ragdybiaeth hon yn hawdd.

11.2 Perth a ffos

Lle bo perth neu glawdd a ffos ffug yn gwahanu 2 eiddo, rhagdybir bod y terfyn yn rhedeg ar hyd ymyl y ffos gyferbyn â’r berth neu glawdd. Caiff hyn ei seilio ar yr egwyddor bod perchennog, yn sefyll ar ei derfyn yn edrych at i mewn, wedi cloddio ei ffos ddraenio o fewn ei derfyn, wedi taflu’r pridd ar ei ochr fewnol ac yna wedi plannu perth ar y twmpath. Mae’r rhagdybiaeth hon yn gymwys i ffosydd gwneud yn unig ac nid yw’n gymwys os oes modd dangos bod y ffos yn naturiol neu os gellir dangos y gwnaed y nodwedd terfyn tra’r oedd y tiroedd ar y 2 ochr mewn perchnogaeth gyffredin.

11.3 Afonydd a nentydd uwchlaw’r llanw

Lle y mae eiddo’n cael eu gwahanu gan afon neu nant uwchlaw’r llanw naturiol, rhagdybir bod y terfyn yn dilyn llinell ganol y dŵr (ad medium filum aquae) fel bod gan bob perchennog hanner y gwely dŵr.

Os yw llwybr y nant yn newid yn raddol dros gyfnod o amser, bydd lleoliad y terfyn yn newid felly (gweler Ychwanegiadau a cholledion trwy ddŵr: afonydd a nentydd uwchlaw’r llanw). Nid yw newidiadau o ganlyniad i weithrediadau dyn, fodd bynnag, yn arwain at newid lleoliad y terfyn. Lle ceir newid sydyn ond parhaol i lwybr y nant, boed o ganlyniad i achosion naturiol ai peidio, bydd y terfyn yn parhau ar hyd llinell ganol y gwely blaenorol.

11.4 Llynnoedd

Mae gwely llyn yn perthyn i berchennog y tir oddi amgylch os yw’r llyn yn gyfan gwbl o fewn terfynau perchnogaeth unigol. Fel arall ymddengys nad oes unrhyw ragdybiaeth.

11.5 Blaenau traethau ac afonydd llanw

Yn absenoldeb tystiolaeth i’r gwrthwyneb, mae terfyn tir sy’n cyffinio â’r môr yn gorwedd ar ben uchaf y blaen traeth (y tir sy’n gorwedd rhwng dyfrnodau uchel ac isel llanw cyfartaledd cymedrig rhwng llanwau mawr ac isel.

Yn absenoldeb tystiolaeth i’r gwrthwyneb, y Goron sy’n berchen ar y blaen traeth. Mae’r rhagdybiaeth hon hefyd yn gymwys i dir sy’n ffinio ag afonydd llanw a chilfachau. Gall y terfyn symud yn raddol, wrth i linell dyfrnodau uchel symud yn naturiol dros y blynyddoedd. Fodd bynnag, yn achos ychwanegiad o dir sylweddol sydyn neu i’r gwrthwyneb, llechfeddiant gan y môr, ni fydd perchnogaeth yr ardal o dir dan sylw yn newid.

Fel yn achos afonydd a nentydd uwchlaw’r llanw (gweler Ychwanegiadau a cholledion trwy ddŵr: afonydd a nentydd uwchlaw’r llanw), ni fydd newid o ganlyniad i weithrediadau dyn yn newid lleoliad y terfyn.

11.6 Ymestyniadau (bondo, sylfeini ayb)

Fel rheol, mae cynlluniau sydd ynghlwm wrth weithredoedd cyn-gofrestru’n dangos terfynau eiddo ar y llawr gwaelod yn unig ond gall y sylfeini a’r bondo ymestyn y tu hwnt i’r llinell terfyn a ddiffiniwyd. Mewn achos o’r fath, mae’r eiddo’n cynnwys yr ymestyniadau hyn (ond nid yr awyrle rhyngddynt) oni bai y ceir tystiolaeth i’r gwrthwyneb.

11.7 Awyrle ac isbridd

Os nad yw telerau’r gweithredoedd cyn-gofrestru’n gwneud hynny, yn absenoldeb cytundeb, dim ond llys all bennu’r union derfyn llorweddol rhwng fflat neu fflat deulawr ar un lefel a’r fflat neu fflat deulawr uwchben neu o dan. Ceir rhagdybiaethau y bydd y llys, o bosibl, yn ystyried ac yn edrych ar y darpariaethau yn y weithred berthnasol, megis atgyweirio cyfamodau mewn prydles.

Lle y mae’r rhaniad yn fertigol, ceir rhagdybiaeth bod y tir yn cynnwys yr awyrle uwchben (at uchder sy’n angenrheidiol ar gyfer defnydd a mwynhad arferol o’r tir) a phopeth o dan y pridd, yn ddarostyngedig i waharddiadau megis glo.

12. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.