Canllawiau

Cyfarwyddyd ar baratoi cynlluniau ar gyfer ceisiadau Cofrestrfa Tir EF

Diweddarwyd 15 Chwefror 2021

Yn berthnasol i Gymru a Loegr

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Mae cwsmeriaid yn dweud wrthym nad yw paratoi cynlluniau at ddibenion cofrestru’n dasg hawdd ac rydym yn derbyn y gall fod yn broses gymhleth weithiau, yn enwedig wrth ymdrin ag eiddo digofrestredig nad yw wedi cyfnewid dwylo am lawer o flynyddoedd. Fodd bynnag, mae cynlluniau gweithredoedd yn elfen hanfodol o brynu a gwerthu tir.

Ni all y cynllun teitl a’r gofrestr ddisgrifio’r tir mewn teitl yn fwy cywir nag y mae’r gweithredoedd cyn-gofrestru’n caniatáu. Gall y gweithredoedd cyn-gofrestru chwarae rhan hanfodol yn datrys unrhyw faterion neu gwestiynau a all godi yn y dyfodol o ran maint y tir mewn teitl cofrestredig; mae cynlluniau gweithredoedd o ansawdd dda yn agwedd allweddol o hyn.

Rhaid i unrhyw gynllun y mae angen ei gyflwyno gyda chais am gofrestriad neu am chwiliad fod yn un y gellir adnabod y tir o dan sylw’n eglur ar fap yr Arolwg Ordnans. Er mwyn sicrhau bod y cynllun yn cwrdd â’r safon hon, dylai gydymffurfio â Canllawiau ar baratoi cynlluniau ar gyfer ceisiadau Cofrestrfa Tir EF. Nid yw hyn yn golygu y bydd methu â chydymffurfio ag un neu ragor o’r canllawiau hyn bob amser yn atal cais rhag parhau. Ni fydd pan fo Cofrestrfa Tir EF yn hyderus y gellir adnabod y tir o hyd ar fap yr Arolwg Ordnans. Os na ellir adnabod y tir yn glir ar fap yr Arolwg Ordnans, gall olygu y caiff y cais ei wrthod ar ôl iddo gyrraedd neu ei ddileu rhywbryd wedi hynny.

Mae’r atodiad hwn yn cynnwys 2 dabl: mae Tabl 1 yn darparu canllawiau ar baratoi cynlluniau i’w cyflwyno gyda cheisiadau Cofrestrfa Tir EF gydag enghreifftiau o gynlluniau sy’n cwrdd â’r holl feini prawf. Mae Tabl 2 yn rhestru rhai o’r rhesymau pam na fyddai cynllun yn cwrdd â’r meini prawf gydag enghreifftiau o gynlluniau diffygiol.

2. Pam y mae cynlluniau o ansawdd dda yn bwysig

Fel y nodwyd uchod, gallai’r gweithredoedd cyn-gofrestru a’u cynlluniau chwarae rhan hanfodol wrth ddatrys unrhyw faterion terfyn neu gwestiynau yn y dyfodol ynghylch maint y tir mewn teitl cofrestredig. Bydd cynlluniau sy’n cyflawni’r canllawiau a osodir yn nhabl 1 isod yn:

• rhoi dealltwriaeth glir i brynwyr o’r hyn a brynwyd ganddynt
• darparu sail gadarn pe bai problemau’n codi yn y dyfodol
• sicrhau y bydd ceisiadau a gyflwynir gyda Chofrestrfa Tir EF yn cael eu prosesu’n fwy effeithlon ac effeithiol
• arwain at Gofrestrfa Tir EF yn gwrthod llai o geisiadau

Mae’n hanfodol y gall staff Cofrestrfa Tir EF adnabod lleoliad a maint cywir y tir mewn unrhyw chwiliad neu weithred sy’n peri cofrestriad, ac yn gallu gwneud hynny mewn perthynas â map yr Arolwg Ordnans. Yn y rhan fwyaf o achosion, y ffordd orau o wneud hyn yw darparu cynllun yn dangos maint y tir ynghyd ag unrhyw hawliau sy’n gysylltiedig â’r tir neu a wnaed yn ddarostyngedig iddo. Ceir ychydig o sefyllfaoedd lle y bydd disgrifiadau geiriol yn unig yn ddigonol, ac ymdrinnir â’r sefyllfaoedd hyn yn hwyrach. Gweler Defnyddio disgrifiadau geiriol

3. Cynlluniau ar gyfer mathau penodol o geisiadau neu sefyllfaoedd

Yn y bôn, mae’r canllawiau ar gyfer cynllun, hyd yn oed am gais am gofrestriad anarferol, yr un fath â phob cais arall ond gydag amrywiadau.

Yn amodol ar ein polisi cynghori, rydym bob amser yn barod i gynnig cyngor ar baratoi cynlluniau ar gyfer cais penodol.

4. Cynlluniau ar gyfer cofrestriadau cyntaf

Fel y mae’r enw’n awgrymu, cais sy’n gosod tir ar y gofrestr am y tro cyntaf yw cofrestriad cyntaf. Am y rheswm hwnnw, rhaid i gais am gofrestriad cyntaf hefyd gynnwys manylion digonol i’r tir gael ei adnabod yn glir ar fap yr Arolwg Ordnans ac yn y rhan fwyaf o achosion, bydd cynllun yn angenrheidiol. Weithiau, bydd disgrifiad geiriol yn ddigonol, er enghraifft yn achos tŷ gyda disgrifiad post eglur y gellir ei ddangos ar fap yr Arolwg Ordnans gyda nodweddion terfyn wedi’u hen sefydlu a’u diffinio’n llawn. Mae disgrifiad geiriol heb gynllun yn annigonol os oes unrhyw ansicrwydd ynghylch pa dir sy’n gynwysedig, er enghraifft, lle ceir tramwyfeydd ochr agored, ffryntiau heb eu gwahanu, gerddi cefn amhenodol neu fodurdy/adeiladau ar wahân. Gweler Defnyddio disgrifiadau geiriol

O dan amgylchiadau lle nad yw’r cynllun i’r weithred sy’n peri cofrestriad yn ddigonol i adnabod y tir yn glir, efallai y byddwn yn gofyn am gynllun(iau) ychwanegol yn lle’r cyntaf neu i’r cynllun gwreiddiol gael ei newid. Bydd yn rhaid i unrhyw gynllun newydd neu gynllun a newidiwyd gael ei lofnodi gan y partïon.

5. Cynlluniau ar gyfer trosglwyddiadau/prydlesi o ran ystad gofrestredig

Fel arfer, bydd yn rhaid anfon cynllun yn dangos y tir sydd i’w drosglwyddo neu ei brydlesu gyda throsglwyddiadau a phrydlesi o ran.

Lle y mae cynllun ystad wedi ei gymeradwyo’n bodoli, rhaid seilio unrhyw gynllun a defnyddir yn y trosglwyddiad neu brydles ar fersiwn cymeradwy cyfredol y cynllun ystad. Nid yw disgrifiad geiriol yn cyfeirio at rifau lleiniau ar y cynllun ystad cymeradwy neu’r cyfeiriad post yn dderbyniol.

Gweler hefyd cyfarwyddyd ymarfer 41: ystadau sy’n datblygu – gwasanaethau cofrestru a’i atodiadau. Mewn sefyllfaoedd eraill, efallai y bydd yn bosibl disgrifio’r tir yn y trosglwyddiad neu brydles yn eiriol ond dim ond lle y mae maint y tir sydd i’w drosglwyddo neu brydlesu eisoes wedi ei ddiffinio’n glir ar gynllun teitl y gwerthwr/landlord. Gweler Defnyddio disgrifiadau geiriol

Os nad yw’r tir i’w drosglwyddo neu brydlesu wedi ei ddiffinio’n glir ar gynllun teitl y gwerthwr/landlord, er enghraifft, cyfeirnod neu ymylu lliw, rhaid paratoi cynllun ar gyfer y trosglwyddiad neu brydles.

Rhaid i’r gwerthwr/prydleswr lofnodi cynllun y trosglwyddiad neu brydles. Pan fydd cynlluniau lluosog yn y trosglwyddiad neu’r brydles, rhaid llofnodi pob un ohonynt, gan gynnwys y sefyllfaoedd hynny lle mae’r cynlluniau’n ymwneud â gwarediadau lluosog yn y weithred (megis maint y tir, hawddfraint a/neu faint unrhyw dir sy’n cael ei ddargadw). Lle y mae’r gwerthwr/prydleswr yn gwmni, swyddogion y cwmni gydag awdurdod i lofnodi ar ran y cwmni ddylai lofnodi’r cynllun(iau). Mae modd derbyn bod awdurdod angenrheidiol gan swyddogion y cwmni sydd â’u llofnodion ar ffurflen y cyflawniad ar ddiwedd y trosglwyddiad neu’r brydles ei hun.

Rhaid i’r cynllun a gyflwynir alluogi Cofrestrfa Tir EF i adnabod y tir yn glir ar fap yr Arolwg Ordnans a dylai gydymffurfio â Canllawiau ar baratoi cynlluniau ar gyfer ceisiadau Cofrestrfa Tir EF. Os na ellir adnabod y tir yn glir ar fap yr Arolwg Ordnans, gallai olygu y caiff y cais ei wrthod ar ôl inni ei dderbyn neu ei ddileu rhywbryd wedi hynny.

Gweler cyfarwyddyd ymarfer 49: dychwelyd a gwrthod ceisiadau i gofrestru.

6. Cynlluniau ar gyfer meintiau tir anarferol

Mae Cofrestrfa Tir EF yn gynyddol yn derbyn ceisiadau i gofrestru awyrle, gofodau to, twnneli ac yn y blaen. Gall cofrestriad strata, naill ai awyrle neu isbridd, fod yn rhydd-ddaliol neu brydlesol a gallant fod yn gofrestriadau yn eu hawl eu hunain, neu ffurfio rhan o gofrestriad adeilad arall, fel rheol adeiladau masnachol megis bloc swyddfa, uned ddiwydiannol neu uned o fewn cyfadeilad siopa. Yn dibynnu ar eu safle, gall hysbysfyrddau hysbysebu gynnwys maint tir anarferol hefyd.

Fel gydag unrhyw gais, mae’n bwysig fod gennym ddealltwriaeth glir o’r hyn y dymunir ei gofrestru. Bydd angen cynllun arnom yn ddieithriad ar gyfer y mathau hyn o geisiadau. Yn debyg i fathau eraill o geisiadau, bydd yn rhaid inni wybod ble y mae’r tir yn gorwedd o ran manylion arwyneb daear sy’n bodoli er mwyn inni allu adnabod y tir ar fap yr Arolwg Ordnans. Yn ogystal â hyn, mae angen inni wybod pa ddyfnder neu uchder sydd wedi eu cynnwys neu eu heithrio’n benodol o’ch cais. Lle ceir ansicrwydd, byddwn yn gofyn am eglurhad. Bydd y gofrestr a’r cynllun teitl yn adlewyrchu’r disgrifiad a gynhwyswyd yn y weithred ynghylch yr hyn sydd i’w gynnwys neu ei eithrio’n benodol.

Gellir defnyddio datwm yr Arolwg Ordnans, sy’n gyfeirnod cenedlaethol ar gyfer uchder, i ddiffinio uchder i oddefiannau mân. Mae rhagor o wybodaeth am Ddatwm yr Arolwg Ordnans ar gael yn uniongyrchol oddi wrth yr Arolwg Ordnans.

Mae nodiadau cyfarwyddyd ar baratoi cynlluniau ar gyfer lefelau llawr, fflatiau a fflatiau deulawr wedi eu cynnwys yn Nhabl 2.

7. Defnyddio disgrifiadau geiriol

Yn enghreifftiau 1 a 2 isod, ni fyddai modd cofrestru’r eiddo a ddangosir trwy ddisgrifiad geiriol yn unig gan y byddai ansicrwydd ynghylch y tir i’w gofrestru.

Enghraifft 1

Mae enghraifft 1 yn dangos eiddo gyda ffryntiau heb eu gwahanu – byddai’r rhaniadau rhwng y ddau yn amhosibl i’w disgrifio’n ddiamwys.

Enghraifft 2

Mae Enghraifft 2 yn dangos datblygiad hŷn lle gallai eiddo hefyd gynnwys ardaloedd o dir megis ffyrdd mynediad a thai allanol y mae’n amhosibl eu pennu trwy ddisgrifiad geiriol.

Enghraifft 3

Yn enghraifft 3 isod, mae’r rhan fwyaf o’r eiddo wedi eu diffinio’n llawn gan fanylion yr Arolwg Ordnans ac felly gellir eu derbyn ar gyfer cofrestriad cyntaf ar sail cyfeiriad post.

Enghraifft 4

Mae Enghraifft 4 isod yn ddetholiad o gynllun teitl gwerthwr ac mae’n dangos sut y gall rhannau gael eu disgrifio’n eiriol mewn trosglwyddiad/prydles trwy gyfeirio at gyfeirnodau’r cynllun teitl, er enghraifft ‘mae trosglwyddiad o’r tir yn cynnwys y rhan wedi ei amlinellu a’i rifo 3 yn las’. Ni fyddai hyn yn gymwys pe bai dim ond rhan o’r cyfeirnod oedd yn cael ei drosglwyddo neu brydlesu.

8. Cwblhau’r cynllun teitl yn lle codi ymholiadau

O dan amgylchiadau priodol, yn lle codi ymholiadau, gallwn baratoi’r cynllun teitl ac anfon llythyr at y ceisydd yn ei hysbysu bod maint y tir yn wahanol i’r gweithredoedd ac egluro pam. Enghreifftiau o sefyllfaoedd lle gallai hyn ddigwydd yw:

• pan fo rhan o’r tir yn y cais yn amlwg oddi allan i’r darn a feddiennir fel sy’n cael ei ddangos ar fap diweddaraf yr Arolwg Ordnans ac sy’n ymddangos felly ei fod ym meddiant perchennog arall
• pan fo rhan o’r tir yn y cais eisoes wedi ei gofrestru o dan berchnogaeth arall
• pan nad yw rhan o’r tir yn y cais wedi ei gynnwys yn nheitl y gwerthwr/landlord

Mae modd, wrth gwrs, i geiswyr ymateb i’r sylwadau yn y llythyrau hyn.

9. Canllawiau ar baratoi cynlluniau ar gyfer ceisiadau Cofrestrfa Tir EF

Rhaid i staff Cofrestrfa Tir EF gael dealltwriaeth glir o faint y tir a’r hawddfreintiau y dymunir chwilio yn eu herbyn, eu cofrestru, neu ymholi yn eu cylch. Yr unig eithriad i hyn yw lle y mae’r cynllun i hen weithred yn cael ei ddefnyddio i adnabod y tir mewn cais am gofrestriad. O dan amgylchiadau lle nad yw’r cynllun gweithred yn ddigonol i adnabod y tir yn union, efallai y gofynnwn ichi gyflwyno cynllun ychwanegol.

Pan fydd cynllun yn rhan o ddogfen sy’n delio â rhan o’r tir mewn teitl cofrestredig, rhaid i’r cynllun gael ei lofnodi gan y gwaredwr (trosglwyddwr) neu’r ceisydd, fel sy’n briodol, i gydymffurfio â rheol 213 o Reolau Cofrestru Tir 2003. Byddwn yn derbyn trawsgludwr yn llofnodi ar eu rhan a dylech gymeradwyo’r llofnod i’r perwyl hwnnw wrth wneud hynny.

Mae’r adran hon o’r cyfarwyddyd yn cynnig cyngor sylfaenol y gellir ei gymhwyso i’r rhan fwyaf o’ch deliadau â Chofrestrfa Tir EF.

Rhaid i gais am gofrestriad gynnwys disgrifiad llawn o’r tir sydd i’w gofrestru. Dylid cynnwys yr holl fanylion isod lle bo’n bosibl:

• rhif neu enw’r tŷ
• lefel y llawr, os yw’n briodol
• enw’r heol
• ardal
• tref
• ardal weinyddol
• cod post

Mae Tabl 1 isod yn dangos y canllawiau cyffredinol ar gyfer cynlluniau y gallwch fod yn ystyried eu cyflwyno gyda ni, boed am ddibenion chwilio neu geisiadau safonol a boed am dir trefol neu wledig. Efallai y bydd o gymorth i argraffu Tabl 1 a’i ddefnyddio fel rhestr wirio. Mae Enghraifft 5 isod yn dangos cynllun gweithred sy’n cwrdd â’r holl ofynion.

Wrth lunio gweithred, mae’n bwysig sicrhau bod cynllun a disgrifiad yr eiddo’n gywir, yn ymwneud â sefyllfa gyfredol yr eiddo ac nad ydynt yn gwrth-ddweud ei gilydd. Gall defnyddio disgrifiad cynharach yn unig fod yn gamarweiniol, yn enwedig os yw rhan o’r tir wedi ei werthu. Mae hefyd yn bwysig gweld a oes unrhyw hawddfreintiau llesiannol, y cyfeirir atynt yn y disgrifiad eiddo, yn arferadwy o hyd. Nid oes yn rhaid darparu mesuriadau ar gyfer y tir.

Mae’n bwysig bod yr eiddo wedi ei ddiffinio’n glir ar y cynllun trwy gyfeirio addas fel lliwio, ymylu, llinellu neu ddotwaith a bod maint y tir i’w weld yn glir, yn enwedig wrth gyflwyno’n electronig. Mae hefyd yn bwysig gweld a oes unrhyw hawddfreintiau llesiannol y cyfeirir atynt yn arferadwy o hyd. Nid oes yn rhaid darparu mesuriadau ar gyfer y tir.

Fwy na thebyg, bydd yn rhaid trin ceisiadau eraill, er enghraifft y rheiny’n ymwneud â lefelau llawr, fflatiau, fflatiau deulawr a cheisiadau’n ymwneud ag ardaloedd bach o dir, yn wahanol. Mae canllawiau ar gyfer y math hwn o gais i’w gweld yn Nhabl 2 isod ac yn ychwanegol i’r canllawiau yn Nhabl 1. Mae Enghraifft 6 yn dangos cynllun lefel llawr sy’n cwrdd â’r holl ofynion.

Gall graddfa fod yn agwedd bwysig o ddiffinio maint y tir. Mae Tabl 1 yn dangos graddfeydd ffafriedig ar gyfer eiddo gwledig a threfol; mae graddfeydd mwy yn dderbyniol ond ni fyddant yn arwain at gynllun teitl o raddfa fwy. Rhaid i unrhyw gynllun a gysylltir wrth gopi ardystiedig o weithred wreiddiol fod yr un fath yn union â’r gwreiddiol ym mhob agwedd.

9.1 Y cynllun sylfaen

Fel rheol, mapiadau’r Arolwg Ordnans neu gopi o gynllun gosodiad ystad cymeradwy yw’r cynllun sylfaen mwyaf derbyniol i’w ddefnyddio mewn gweithred. Fodd bynnag, dylai bron unrhyw gynllun a ddarlunnir yn gywir i raddfa ac sy’n dilyn y canllawiau y cyfeirir atynt yn Nhabl 1 fod yn dderbyniol i’w defnyddio mewn gweithred. Ni ddylid defnyddio brasluniau a wnaed â llaw.

9.2 Sut i gael mapiadau’r Arolwg Ordnans

Rydym yn cydnabod y gall fod yn gymhleth weithiau i ddarparu cynllun o ansawdd dda at ddibenion cofrestru ond gallai gwneud hynny arwain at well gwasanaeth o ran cyflymder pan fo cais yn cael ei gyflwyno i’w gofrestru. Gallai hefyd fod o fudd i’r prynwr os yw’n darparu manylion arolygu tir mwyaf diweddar yr eiddo.

Ni all Cofrestrfa Tir EF ddarparu detholiadau o ddata map yr Arolwg Ordnans a gedwir ganddi, naill ai’n gyffredinol neu at ddibenion trawsgludo. Nid yw mapiau tai neu eiddo ar gyfer caniatâd cynllunio a/neu i’w cyflwyno i Gofrestrfa Tir EF ar gael yn uniongyrchol gan yr Arolwg Ordnans neu Gofrestrfa Tir EF. Ewch i wefan yr Arolwg Ordnans i ddod o hyd i’ch partner Arolwg Ordnans agosaf sy’n gwerthu mapiau graddfa fawr at y diben hwn.

9.3 Defnyddio cynlluniau sy’n bodoli

Yn aml, rydym yn derbyn ceisiadau lle y paratowyd y cynllun a ddefnyddiwyd i ddynodi a diffinio’r tir yn wreiddiol at ddefnydd gwahanol, er enghraifft cynlluniau wedi eu llunio at ddibenion pensaernïol neu beirianyddol. Bydd y rhain yn aml yn drawiadol ond oherwydd iddynt gael eu paratoi at ddiben penodol heblaw dangos maint y tir i’w werthu, anaml y byddant yn cydymffurfio â’r canllawiau yn Nhabl 1. Mae cynlluniau pensaernïol neu beirianyddol yn canolbwyntio ar eu prif ddiben yn hytrach na cheisio’n benodol i ddarparu darluniad dibynadwy a chywir o deitl i dir neu ei faint. Bydd cynllun a luniwyd yn wreiddiol fel cynllun lleoliad neu fap heol fel arfer ar raddfa sy’n rhy fach i ddangos y maint yn gywir.

Ar yr amod bod cynlluniau o’r fath yn dilyn y canllawiau yn yr atodiad hwn a bod maint y tir a’r hawddfreintiau’n glir a diamwys, gellir prosesu’r cais. Fodd bynnag, nid felly y mae bob tro a chaiff cynlluniau sy’n ddiamwys mewn unrhyw ffordd eu gwrthod.

9.4 Cyfeirio at hen gynlluniau gweithredoedd

Gyda chofrestriadau cyntaf yn bennaf, bydd y weithred sy’n peri cofrestriad yn aml yn cyfeirio’n ôl at gynlluniau a gynhwyswyd mewn gweithred gynharach yn y gadwyn deitl. Ar yr amod y gallwn gysylltu’r maint â map diweddaraf yr Arolwg Ordnans ac nad oes amheuaeth ynghylch maint y tir yn y weithred, byddwn yn cwblhau’r cofrestriad ar y dystiolaeth a ddarparwyd. Wrth gyfeirio’n ôl at weithredoedd hŷn yn y ffordd hon, dylech dalu sylw arbennig at unrhyw ardaloedd a werthwyd yn flaenorol a gweld a yw unrhyw hawddfreintiau llesiannol y cyfeirir atynt yn y disgrifiad eiddo yn arferadwy o hyd. O dan amgylchiadau lle nad yw’r cynllun teitl yn ddigonol i adnabod y tir yn glir, efallai y byddwn yn gofyn ichi gyflwyno cynllun ychwanegol. Nid oes yn rhaid i’r holl bartïon lofnodi’r cynllun a chaiff ei drin fel pe bai wedi ei gysylltu â’r ffurflen gais.

9.5 Cynlluniau ar raddfa lai

Lle y mae’n glir mai copi wedi ei leihau o’r gwreiddiol yw’r cynllun wedi ei gynnwys mewn gweithred neu gopi gweithred, mae’n dderbyniol ar yr amod y defnyddiwyd graddfa bar neu:

• bod y cynllun yn cynnwys datganiad mai copi wedi ei leihau ydyw
• bod y raddfa wreiddiol wedi ei dileu
• bod y wir raddfa wedi ei chyfrifo a’i dangos ar wyneb y cynllun yn lle’r raddfa wreiddiol

Ym mhob achos, rhaid i’r cynllun wedi ei leihau fod yn glir a diamwys.

9.6 Cynlluniau yn seiliedig ar gopi swyddogol o’r cynllun teitl

Boed ar ffurf bapur neu ffurf electronig, ni chaiff cynlluniau sy’n seiliedig ar gopi swyddogol o’r cynllun teitl eu gwrthod fel rheol ar yr amod:

• na wnaed newidiadau â llaw i’r copi swyddogol sy’n arwain at amheuaeth ynghylch y maint
• nad yw’r copi swyddogol electronig wedi ei lurgunio gan y broses drosglwyddo electronig, argraffu ac unrhyw gopïo dilynol, fel bod amheuaeth ynghylch y maint

9.7 Cynlluniau wedi eu llungopïo

Yn aml, llungopïau o lungopïau fydd cynlluniau wedi eu cynnwys mewn gweithredoedd. Bob tro y caiff cynllun ei gopïo, collir ei gywirdeb a’i eglurder. Yn ddieithriad, cynllun gydag ymylu neu liw arno eisoes cyn iddo gael ei gopïo sy’n dioddef fwyaf o’r driniaeth hon. Mae’n dilyn y dylid cymryd gofal wrth ddefnyddio cynlluniau wedi eu llungopïo i sicrhau bod maint y tir wedi ei ddangos yn glir ac nad yw’r cynllun wedi ei lurgunio yn ystod y broses gopïo.

9.8 Cynlluniau wedi eu hargraffu o PDF

Mae Cofrestrfa Tir EF yn gynyddol yn derbyn cynlluniau gyda cheisiadau nad ydynt i’r raddfa a nodwyd. Rydym amau bod cynlluniau’n cael eu cynhyrchu’n gywir a’u hanfon fel PDF at drawsgludwyr. Wrth gael eu hargraffu o’r PDF, cânt eu lleihau’n ddiarwybod yn aml i ffitio maint y papur ac felly nid ydynt bellach i’r raddfa a nodwyd.

Gellir addasu gosodiadau meddalwedd i argraffu’r cynllun heb leihau’r maint.

Wrth argraffu ffeiliau PDF, gall ‘Page scaling’ ar y ddewislen ‘Print’ droi’n ôl yn ddiofyn i’r dewis ‘Shrink to printable area’ (neu ddewis tebyg, yn dibynnu ar eich meddalwedd). Bydd y panel ‘Preview’ yn dangos y lleihad mewn maint wedi ei fynegi fel canran.

I argraffu heb newid y maint, gwnewch yn siwr fod unrhyw ddewis ‘Scaling’ wedi ei osod i argraffu ar faint 100 y cant o’r maint gwreiddiol. Dylid dad-ddewis unrhyw ‘Fit to page’ neu ‘Shrink to printable area’. Mae’n bosibl y bydd angen newid maint y papur.

I newid maint y papur, dewiswch y botwm ‘Properties’, dewiswch y tab ‘Paper/Quality’ yna dewiswch faint y papur a ddymunir o’r gwymplen ‘Paper options’ briodol.

Bydd unrhyw newidiadau a wneir i’r dewisiadau graddio yn newid yn ddiofyn i’r gosodiadau gwreiddiol wedi hynny, a bydd yn rhaid eu hail-osod.

Tabl 1: canllaw cyffredinol

Mae’r cynllun sylfaenol	Gwiriwyd
- wedi ei lunio’n gywir i raddfa a nodwyd – y graddfeydd ffafriedig yw: (a) 1:1250 – 1:500 ar gyfer ardaloedd trefol (b) 1:2500 ar gyfer ardaloedd gwledig (caeau a ffermydd ayb)
- yn dangos ei gyfeiriad (er enghraifft, pwynt y gogledd)
- yn dangos manylder digonol i’w adnabod ar fap yr Arolwg Ordnans
- yn egluro ei leoliad cyffredinol trwy ddangos heolydd, cyffyrdd neu fannau o bwys
- yn seiliedig ar fesuriadau metric
- yn ddelfrydol, nid yw’r geiriad “at ddibenion adnabod” neu debyg arno
- nid yw wedi ei arnodi “Peidiwch â graddio o’r darlun hwn” neu unrhyw ymadrodd tebyg, neu’n cynnwys datganiad ymwadiad y bwriedir iddo gydymffurfio â Deddf Camddisgrifiadau Eiddo 1991
- yn cynnwys graddfa bar

Diffinio’r eiddo neu dir sy’n destun eich cais – mae’r cynllun yn dangos:	Gwiriwyd
- yr holl eiddo gan gynnwys unrhyw garej, mannau parcio, storfa bin neu dir gardd
- adeiladau yn eu lleoliad cywir (neu fwriadedig)
- dreifiau neu lwybrau mynediad os ydynt yn rhan o derfynau’r eiddo
- terfynau heb eu diffinio’n fanwl gywir a lle bo angen, trwy fesuriadau
- mesuriadau sy’n cyfateb i fesuriadau wedi eu graddio lle bo’n bosibl
- mesuriadau mewn metrau i 2 bwynt degol
- tir ac eiddo’n glir (er enghraifft trwy ymylu, lliwio, dotwaith neu linellu) – rhaid i’r ymylu/lliwio beidio â chuddio unrhyw fanylion eraill
- pob lliw y cyfeirir ato yn y weithred, gyda’u meintiau wedi eu diffinio’n glir

Lefelau llawr, fflatiau, fflatiau deulawr ac ardaloedd bach o dir – mae’r cynllun gweithred:	Gwiriwyd
- yn dangos lleoliad yr eiddo mewn perthynas ag olion traed allanol yr adeilad a/neu mewn perthynas â manylion amgylchynol a welir ar fap yr Arolwg Ordnans
- yn dangos y maint ar bob lefel llawr, trwy ddefnyddio cynlluniau ar wahân os oes angen
- ar gyfer isbridd neu awyrle, yn dangos y lefelau rhwng y rhai y mae’r tir yn gorwedd neu’n cysylltu tir â Datwm yr Arolwg Ordnans (lefel môr gymedrig)
- yn dynodi lefelau llawr gwahanol sydd wedi eu cynnwys (lle bo’n briodol)
- yn dangos terfynau cymhleth megis rhaniadau mewnol adeilad, ystyriwch eu dangos ar gynllun ar wahân ar raddfa fwy megis 1:200
- yn dangos rhannau ar wahân trwy farciau cynllun addas (tŷ, garej, mannau parcio, storfa bin ayb)
- yn gorfod cytuno â’r disgrifiad geiriol sydd wedi ei gynnwys yn y weithred
- yn dangos yr holl farciau y cyfeirir atynt yn y weithred yn gywir
SYLWER: Mae cynlluniau nad oes graddfa neu bwynt y gogledd arnynt ond sydd wedi eu llunio’n dda ac sy’n dangos maint wedi ei ddiffinio’n glir y gellir ei gysylltu’n union â map yr Arolwg Ordnans yn dderbyniol.

Enghraifft 5: Cynllun gweithred sy’n cwrdd â’r holl ganllawiau

Mae hon yn enghraifft o gynllun gweithred wedi ei lunio a’i gyflwyno’n dda sy’n gwneud ei waith yn effeithiol trwy ddefnyddio sylfaen map y gellir ei adnabod, lle ychwanegwyd y lliwiau yn hytrach na bod yn gopi o gopi a oedd eisoes mewn lliw. Mae’r priodoleddau a nodir ar y cynllun, heblaw’r mesuriadau, wedi eu rhestru yn y canllawiau cyffredinol yn Nhabl 1.

Enghraifft 6: Cynllun llawr gwaelod sy’n cwrdd â’r holl ganllawiau

Nodyn eglurhaol

Mae hon yn enghraifft o gynllun prydles wedi ei lunio’n dda. Mae gan y cynllun lleoliad sylfaen map y gellir ei adnabod ac mae pwynt y gogledd yn galluogi Cofrestrfa Tir EF i fod yn sicr o leoliad y tir yng nghyd-destun manylder amgylchynol. Mae rhoi graddfa bar yn lle’r raddfa yn ein galluogi i dderbyn y cynllun hyd yn oed os yw wedi ei leihau wrth ei gopïo. Mae’r maint ar bob lefel wedi ei ymylu’n goch ac mae ei berthynas ag ôl troed yr adeilad yn glir, gan alluogi Cofrestrfa Tir EF a’r tenant i ddeall beth yn union a brydleswyd.

Tabl 2: diffygion cynllun a all arwain at y cais yn cael ei wrthod

Ceir amrywiaeth fawr yn ansawdd cynlluniau teitl sydd wedi eu cynnwys mewn gweithredoedd teitl felly mae’r adran hon yn cynnwys enghreifftiau nodweddiadol o gynlluniau teitl na ellir eu defnyddio i gefnogi cofrestriad.

Lle nad yw’r cynllun gweithred yn ddigonol i adnabod y tir yn glir, efallai y byddwn yn gofyn ichi gyflwyno cynllun ychwanegol. Nid yw’r cynllun yn dystiolaeth o deitl y ceisydd. Byddai angen i’r ceisydd lofnodi’r cynllun ychwanegol a byddwn yn trin y cynllun fel pe bai wedi ei gysylltu â’r ffurflen gais.

Nid yw’r canlynol, er eu bod yn ymdrin â’r rhan fwyaf o ddigwyddiadau posibl, yn rhestr gyflawn o bwyntiau a all arwain at gais yn cael ei wrthod:
Lle y mae’r weithred yn cyfeirio at gynllun ond nid yw wedi ei atodi.
Cynlluniau nad ydynt wedi eu llofnodi gan y gwerthwr/landlord.
Cynlluniau lle y mae’r raddfa a ddefnyddiwyd yn gwneud maint y tir neu hawddfreintiau’n ansicr.
Cynlluniau sydd wedi eu lleihau o’u graddfa wreiddiol ond y mae’r arnodiad graddfa wreiddiol arnynt o hyd (oni bai y defnyddiwyd graddfa bar).
Gellir gwrthod cynlluniau a nodir “at ddibenion adnabod unig” neu eiriad tebyg2.
2 Oni bai y gellir cysylltu’r cynllun yn gywir i fap yr Arolwg Ordnans ac nad yw unrhyw ddisgrifiad yn y weithred yn anghytuno â naill ai map yr Arolwg Ordnans neu’r cynllun.
Cynlluniau lle y mae lliwiau neu farciau y cyfeirir atynt wedi eu hepgor o’r cynllun
Cynlluniau lle y mae hyd a lled unrhyw hawddfreintiau yn aneglur. Gweler enghraifft 7
Cynlluniau lle na allwn leoli’r tir yn hyderus. Gweler enghreifftiau 7 ac 8
Cynlluniau na ellir eu cyfeirio i’w hunioni â Map yr Arolwg Ordnans. Gweler enghreifftiau 7 a 9
Cynlluniau nad ydynt wedi eu llunio i raddfa. Gweler enghreifftiau 7 a 9.
Cynlluniau gydag ymylon o drwch sy’n cuddio unrhyw fanylion eraill neu sy’n gwneud maint y tir yn amwys mewn rhyw ffordd. Gweler enghraifft 8
Cynlluniau lle nad yw maint y tir wedi ei ddiffinio neu’n aneglur. Gweler enghraifft 9
Brasluniau a wnaed â llaw. Gweler enghraifft 9

Enghraifft 7: ni ellir cysylltu’r manylder â Map yr Arolwg Ordnans – caiff y cais ei wrthod

Nodyn eglurhaol

Yr ardal wedi ei llinellu yw testun y cais am gofrestriad gyda hawl tramwy dros yr ardal a gysgodwyd. Er bod y weithred yn cynnwys cynllun lleoliad a chynllun ar raddfa fwy, mae’n amhosibl dynodi’n hyderus ble ar y cynllun gweithred y mae’r tir yn gorwedd mewn perthynas â manylder map yr Arolwg Ordnans. Mae hefyd yn amhosibl diffinio maint y tir i’w gofrestru a’r hawddfraint sy’n cyd-fynd â’r tir. Byddai’r cais hwn yn cael ei wrthod.

Mae’r cynllun yn ddiffygiol am sawl rheswm a byddai’n elwa o’r canlynol:

• pwynt y gogledd, gan y byddai hyn yn ein galluogi i gyfeirio’r cynllun gweithred â map yr Arolwg Ordnans
• graddfa, a fyddai’n ein galluogi i asesu maint yr ardaloedd wedi eu llinellu a’u cysgodi
• rhagor o fanylion ar y cynllun gweithred, a fyddai’n ein galluogi i weld ei leoliad yng nghyd-destun ehangach y cynllun lleoliad a map yr Arolwg Ordnans
• cael ei seilio ar fap yr Arolwg Ordnans gan y byddai hyn yn rhoi mwy o hyder

Enghraifft 8: maint y tir heb ei ddiffinio’n glir – caiff y cais ei wrthod

Nodyn eglurhaol

Yn yr enghraifft hon, mae gan y cynllun sylfaen map y gellir ei adnabod felly mae’n hawdd inni ei gyfeirio i’n cofnodion ond mae’n amhosibl pennu maint y tir yn hyderus. Ymddengys mai’r bwriad yw i 2 o’r terfynau ddilyn manylder yr Arolwg Ordnans ond er hynny, mae’r ymylu’n gorgyffwrdd yn sylweddol mewn sawl man. Nid yw’r 2 derfyn sydd ar ôl wedi eu diffinio o gwbl ac mae cywirdeb yr ymylu, hyd yn oed lle ceir manylder yr Arolwg Ordnans, yn taflu amheuaeth o ran yr holl faint. Mae’r bwriad o ran mynediad i’r dramwyfa a hawddfreintiau posibl hefyd yn aneglur. Byddai’r cais hwn yn cael ei wrthod.

Byddai’r cynllun yn elwa o:

• llinellau wedi eu plotio yn dangos pa dir yn union y bwriedir ei gofrestru
• graddfa
• mesuriadau, a allai gynorthwyo i ddiffinio maint y tir
• ymylu teneuach, mwy manwl

Er nad oes pwynt y gogledd, oherwydd bod gan y cynllun sylfaen map y gellir ei adnabod, mae’n hawdd ei gyfeirio mewn perthynas â’n cofnodion.

Byddai ymylu wedi ei lunio’n fwy gofalus yn rhoi mwy o hyder yn y cynllun cyfan, i Gofrestrfa Tir EF ac i’r prynwr.

Enghraifft 9: cynlluniau gweithred o ansawdd wael neu ail-ddefnyddio cynlluniau gweithred – caiff y cais ei wrthod

Nodyn eglurhaol

Yn yr enghraifft hon, mae’r cynllun trawsgludiad wedi ei fraslunio â llaw ac nid yw i unrhyw raddfa a nodwyd. Ceir ychydig bach o fanylder amgylchynol ond nid yw’r disgrifiad geiriol gwael a diffyg pwynt y gogledd yn ein galluogi i gysoni tir â map yr Arolwg Ordnans. O ran diffinio’r tir, ceir amheuaeth arbennig ynghylch maint y tir sy’n cael ei drawsgludo yn yr ardaloedd lle y mae’r ymylu coch yn agos at ond i ffwrdd o’r manylder cynllun gwaelodol.

Os mai hwn oedd yr unig gynllun oedd ar gael ar gofrestriad cyntaf, mae’n bosibl y byddwn yn gofyn i gynllun ychwanegol gael ei gyflwyno. Byddai’n rhaid i’r ceisydd lofnodi’r cynllun ychwanegol a byddwn yn trin y cynllun fel pe bai wedi ei gysylltu â’r ffurflen gais. Byddai’r cynllun newydd yn ein galluogi i adnabod maint a lleoliad y tir yn fwy manwl.

10. E-gyflwyno cynlluniau

Gellir sganio cynlluniau a baratowyd yn dilyn y gofynion yn Canllawiau ar baratoi cynlluniau ar gyfer ceisiadau Cofrestrfa Tir EF fel rhan o weithred a’u cyflwyno’n electronig.

Rhaid i unrhyw ddelwedd wedi ei sganio fod o’r un safon dderbyniol â’r cynllun papur er mwyn gweld y tir a hawddfreintiau ar fap yr Arolwg Ordnans yn glir. Bydd y delweddau hyn ar gael fel copïau swyddogol hefyd.

I gynorthwyo i greu delwedd glir, o safon uchel ac eglurder uchel, rhaid i gynlluniau:

• gael eu sganio yn eu maint gwreiddiol
• gael eu sganio mewn lliw llawn
• gael eu sganio mewn eglurder dim llai na 200dpi a dim mwy na 600dpi

Rhaid i gynllun sy’n darlunio maint tir unigol beidio â chynnwys mwy na 2 dudalen wedi eu sganio a rhaid i bob tudalen a sganiwyd beidio â bod yn fwy nag A3. Rhaid i unrhyw gynllun a gyflwynir mewn rhannau gynnwys manylion digonol fel bod y berthynas rhwng y rhannau yn glir a bod modd ail-greu unrhyw gopi argraffedig i gynllun tudalen unigol yn hawdd. Lle y mae maint y tir yn ymestyn tros ymyl dwy adran y cynllun a sganiwyd, dylech gynnwys copi ychwanegol o’r cynllun wedi ei sganio, ar raddfa wedi ei lleihau os oes angen, yn dangos maint y tir yn llawn ar dudalen unigol.

Sylwer: Lle y mae gweithred yn cynnwys cynlluniau lluosog sy’n darlunio (er enghraifft) nifer o lefelau llawr o fewn adeilad, mae’n dderbyniol i sganio’r rhain fel cyfres o gynlluniau unigol. Os yw cynllun llawr unigol yn fwy nag A3, mae’r cyfarwyddyd uchod yn gymwys – derbynnir uchafswm o 2 gynllun o faint dim mwy nag A3.

11. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.