Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 75: trosglwyddiadau o dan bŵer gwerthu arwystlai

Diweddarwyd 1 August 2022

Yn berthnasol i England and Gymru

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Mae’r cyfarwyddyd hwn yn egluro ymarfer Cofrestrfa Tir EF pan fo:

• arwystl wedi’i greu gan weithred a fynegwyd ar ffurf morgais cyfreithiol (waeth a yw’n arwystl cofrestredig ai peidio) dros ystad gofrestredig. O dan Ddeddf Cofrestru Tir 2002, ni all perchennog, neu berson sydd â’r hawl i gael ei gofrestru’n berchennog, greu morgais trwy brydlesu neu is-brydlesu: adran 23(1)(a)
• pan fo gorchymyn wedi’i wneud o dan adran 90 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925 sy’n breinio tymor o flynyddoedd cyfreithiol absoliwt yn y morgeisai er mwyn galluogi’r morgeisai i werthu ystad gofrestredig. (Nid oes gwrthdaro rhwng y ddarpariaeth hon a Deddf Cofrestru Tir 2002, adran 23(1)(a), gan nad yw’r arwystl a grëwyd gan orchymyn adran 90 wedi’i greu gan berchennog neu berson sydd â’r hawl i gael ei gofrestru’n berchennog)

Mewn achos o arwystl yn cael ei greu gan weithred a fynegwyd ar ffurf morgais cyfreithiol, yn absenoldeb datganiad o fwriad i’r gwrthwyneb yn yr arwystl, mae gan yr arwystlai bŵer gwerthu statudol pan fo arian y morgais yn ddyledus (adran 101 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925). Er bod y pŵer gwerthu yn codi ar yr adeg hon, ni ellir ei ymarfer oni bai bod un o 3 amod wedi’i fodloni, sef:

• bod rhybudd yn gofyn am dalu’r arian morgais wedi’i gyflwyno i’r cymerwr benthyg a bod diffyg taliad wedi digwydd am 3 mis wedi hynny.
• bod rhywfaint o log o dan yr arwystl heb ei dalu am ddeufis neu fwy.
• bod darpariaeth yn Neddf Cyfraith Eiddo 1925 neu’r weithred arwystl wedi’i thorri (ac eithrio’r cyfamod am dalu’r arian morgais neu log) (adran 103 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925).

Rydym yn rhagdybio bod y pŵer gwerthu wedi codi pan fo’r trosglwyddiad gan yr arwystlai yn cael ei wneud o leiaf fis ar ôl dyddiad yr arwystl. Pan fo’r trosglwyddiad yn cael ei wneud lai na mis wedi hynny, mae angen tystiolaeth arnom o’r pŵer gwerthu.

Os oes achos o bŵer gwerthu statudol, ni ellir amau teitl y prynwr a hynny’n unig am nad oes unrhyw un o’r 3 amod uchod wedi’u bodloni neu os yw’r pŵer gwerthu wedi’i ymarfer yn amhriodol neu’n afreolaidd mewn rhyw ffordd (adran 104(2) o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925. Pennir bod y gwerthiant wedi’i wneud wrth ymarfer y pŵer gwerthu statudol oni bai ei bod yn ymddangos bod bwriad i’r gwrthwyneb: adran 104(3)).

Mae arwystl yn goroesi ymwadiad gan yr ymddiriedolwr mewn methdaliad (adran 315 o Ddeddf Ansolfedd 1986), neu ddatodwr (adran 178 o Ddeddf Ansolfedd 1986), neu Gyfreithiwr y Trysorlys neu’r Ddugiaeth Frenhinol (adran 656 o Ddeddf Cwmnïau 1985, neu adran 1013 o Ddeddf Cwmnïau 2006) fel y mae pŵer gwerthu’r arwystlai (SCMLLA Properties Ltd v Gesso Properties [1995] BBC 793, 802-806, yn dibynnu ar adran 104(2) o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1926). Mae’n amherthnasol a gododd y pŵer cyn neu ar ôl yr ymwadiad.

1.1 Cadw dogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau

Fel rheol, mae dogfennau gwreiddiol yn ofynnol dim ond os yw eich cais am gofrestriad cyntaf.

Gall trawsgludwr, fodd bynnag, wneud cais am gofrestriad cyntaf ar sail copïau ardystiedig o weithredoedd a dogfennau yn unig. Gweler cyfarwyddyd ymarfer 1: cofrestriadau cyntaf – Ceisiadau a gyflwynir gan drawsgludwyr – derbyn copïau ardystiedig o weithredoedd am wybodaeth am hyn.

Os nad yw eich cais am gofrestriad cyntaf, dim ond copïau ardystiedig o weithredoedd neu ddogfennau yr ydych yn eu hanfon atom gyda cheisiadau Cofrestrfa Tir EF sydd eu hangen arnom. Unwaith y byddwn wedi gwneud copi wedi ei sganio o’r dogfennau a anfonir atom, byddwn yn eu dinistrio. Mae hyn yn wir am y gwreiddiol a chopïau ardystiedig.

Fodd bynnag, byddwn yn parhau i ddychwelyd unrhyw gopïau gwreiddiol o dystysgrifau marwolaeth neu grantiau profiant atoch.

2. Cofrestru trosglwyddiad pan fo’r arwystl wedi’i gwblhau trwy gofrestru

2.1 Gofynion ar gyfer cofrestru

Rhaid i’r trosglwyddiad fod ar ffurflen TR2 neu ffurflen TP2, yn dibynnu ar a yw’r gwerthiant am deitl cofrestredig cyfan (Rheol 58 ac Atodlen 1 o Reolau Cofrestru Tir 2003) y cymerwr benthyg neu am ran ohono, a rhaid i’r arwystlai wneud hyn.

Mae’r trosglwyddiad yn gweithredu i ollwng y tir o’r arwystl. Felly, ni fydd angen rhyddhad ar wahân ar gyfer yr arwystl.

Rhaid cofnodi’r trosglwyddiad trwy lenwi ffurflen AP1 a thystysgrif Treth Tir Toll Stamp neu Dystysgrif Trafodiadau Tir os oes angen un.

Gweler Pryd bydd angen cadarnhad hunaniaeth neu dystiolaeth hunaniaeth rheol 17 am y dystiolaeth hunaniaeth sy’n ofynnol gennym ar gyfer trosglwyddiadau o dan bŵer gwerthu.

2.2 Dileu cofnodion yn y gofrestr

2.2.1 Cyffredinol

Wrth gofrestru’r trosglwyddiad byddwn yn dileu’r cofnod yn y gofrestr perchnogaeth sy’n rhoi manylion y perchennog, a’r cofnodion eraill a fyddai’n cael eu gwneud fel arfer wrth gofrestru trosglwyddiad â gwerth iddo – yn enwedig, cyfyngiad Ffurf A, cofnod pris a dalwyd, a chofnodion mewn perthynas â chyfamodau personol neu indemniad.

Byddwn yn dileu’r cofnodion ar gyfer yr arwystl ac unrhyw gyfyngiadau cysylltiedig.

Ni fyddwn yn dileu cofnodion eraill oni bai os naill ai:

• ei bod yn amlwg i ni fod gan yr arwystl flaenoriaeth i’r llog sy’n destun y cofnod (bydd y gwerthiant yn gor-redeg pob hawl y mae gan yr arwystl flaenoriaeth drostynt: adran 104(1) o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925)
• bod cais llwyddiannus i ddileu neu dynnu’r cofnod ymaith ac yn y blaen

Mae’r adrannau canlynol yn egluro’r mathau mwyaf cyffredin o gofnodion a allai ymddangos yn y gofrestr a phryd mae angen cais i ddileu neu dynnu ymaith ac yn y blaen.

2.2.2 Arwystlon cofrestredig eraill

Mae’r trosglwyddiad yn gor-redeg unrhyw arwystlon cofrestredig isradd (ac is-arwystlon cofrestredig yr arwystlon isradd hynny). Pennir blaenoriaeth arwystlon cofrestredig gan y drefn y cânt eu cofnodi yn y gofrestr, yn ddarostyngedig i unrhyw gofnod yn y gofrestr i’r gwrthwyneb (adran 48(1) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002; rheol 101 o Reolau Cofrestru Tir 2003).

Byddwn yn hysbysu arwystlai cofrestredig isradd pan fyddwn yn dileu cofnodion mewn perthynas â’u harwystl wrth gofrestru trosglwyddiad o dan bŵer gwerthu.

Pan fo arwystl cofrestredig arall yn cael blaenoriaeth, bydd yn rhaid i chi gofnodi rhyddhad gan y rhoddwr benthyg ar gyfer yr arwystl neu gadarnhau bod y trosglwyddiad yn cael ei wneud yn ddarostyngedig i arwystl arall.

2.2.3 Hawddfreintiau cofrestredig

Ni fyddwn yn dileu rhybudd yn awtomatig mewn perthynas â hawddfraint sydd wedi’i chofrestru’n safonol. Os cyflwynir cais i ddileu ar ffurflen CN1, byddwn yn gyntaf yn pennu a gofrestrwyd yr hawddfraint cyn 11 Ebrill 2005. Cyn y dyddiad hwn, nid oeddem yn cofrestru hawddfreintiau a oedd yn effeithio ar dir yn ddarostyngedig i arwystl cofrestredig oni bai ein bod yn fodlon bod yr arwystlai wedi rhoi caniatâd i’r hawddfraint, felly ni fydd rhybuddiadau mewn perthynas â hawddfreintiau o’r fath yn cael eu dileu fel arfer. Ar 11 Ebrill 2005, newidiodd ein harfer. Ers hynny, os nad yw arwystlai’r tir caeth yn ymuno â’r weithred neu’n rhoi caniatâd i’w chreu, gellir cofrestru’r hawddfraint, ond ychwanegir y nodyn canlynol at y cofnod mewn perthynas â’r hawddfraint yn y teitl i’r tir trech:

NODYN: Ni chyflwynwyd cydsyniad perchennog yr arwystl dyddiedig… o blaid… sy’n effeithio ar deitl(au)… ar gofrestriad a gall yr hawliau… gael eu gor-redeg wrth arfer pŵer gwerthu.

Os nad oes nodyn o’r fath mewn perthynas ag un o’r hawddfreintiau mwy diweddar hyn, rydym yn annhebygol o ddileu’r rhybudd. Os oes nodyn o’r fath, byddwn yn cyflwyno rhybudd o’r cais i ddileu i berchennog cofrestredig teitl y tir trech. Bydd y rhybudd mewn perthynas â’r hawddfraint yn cael ei ddileu os nad ydym yn derbyn unrhyw wrthwynebiad i’r cais ac nad oes tystiolaeth bod yr arwystlai wedi rhoi caniatâd i gyflwyno’r hawddfraint.

2.2.4 Arwystlon a nodwyd

Os cofnodwyd rhybudd yn y gofrestr mewn perthynas ag arwystl arall ar ôl cofrestru arwystl y trosglwyddwr, fel arfer byddwn yn dileu’r rhybudd yn awtomatig wrth gofrestru’r trosglwyddiad. Os yw’r rhybudd yn rhybudd unochrog, byddwn yn hysbysu’r buddiolwr ein bod wedi dileu’r rhybudd. Os yw’r rhybudd yn rhybudd a gytunwyd mewn perthynas ag arwystl sydd wedi’i ddyddio cyn y dyddiad y cofrestrwyd arwystl y trosglwyddwr, byddwn yn cadarnhau nad oedd yr arwystl yn cael ei warchod yn flaenorol gan rybudd unochrog; os oedd hynny’n wir, efallai y bydd yn cael blaenoriaeth dros yr arwystl cofrestredig, ac os felly ni fydd y rhybudd yn cael ei ddileu’n awtomatig.

Ni fyddwn yn dileu’n awtomatig rhybuddiadau mewn perthynas ag arwystlon pan fo’r rhybudd wedi’i gofnodi cyn cofrestru arwystl y trosglwyddwr. Rhaid cofnodi cais ar ffurflen CN1 (ar gyfer arwystl wedi ei warchod gan rybudd y cytunwyd arno) neu ffurflen UN4 (ar gyfer arwystl wedi ei warchod gan rybudd unochrog).

2.2.5 Contractau ystad a nodwyd

2.2.5.1 Mae’r contract yn dod cyn yr arwystl

Bydd prynwr gan yr arwystlai yn cael ei rwymo gan gontract ystad os bydd y contract wedi’i lunio cyn yr arwystl a’i nodi cyn cofrestru’r arwystl, felly ni fyddwn yn tynnu’r rhybudd ymaith yn awtomatig wrth gofrestru’r trosglwyddiad.

Hefyd, ni fyddwn yn dileu’r rhybudd yn awtomatig wrth gofrestru’r trosglwyddiad os lluniwyd y contract cyn yr arwystl, ond na chafodd ei nodi tan ar ôl cofrestru’r arwystl. Rhaid cyflwyno cais ar ffurflen CN1 (ar gyfer contract ystad wedi ei warchod gan rybudd a gytunwyd) neu ar ffurflen UN4 (ar gyfer contract ystad wedi ei warchod gan rybudd unochrog); a hynny rhag ofn bod y contract ystad wedi ei warchod wrth gofrestru’r arwystl fel budd gor-redol (gan union feddiannaeth neu gan gofnod yn y gofrestr (a gafodd ei ddileu wedi hynny).

2.2.5.2 Mae’r arwystl yn dod cyn y contract

Lle yr oedd yr arwystl yn bodoli cyn y contract, ni fydd prynwr o’r arwystlai yn rhwym ganddo fel arfer oherwydd roedd gan yr arwystl flaenoriaeth drosto ac felly gall yr arwystlai cofrestredig ei werthu’n rhydd oddi wrtho. Mae’r contract a nodwyd yn ymwneud ag ecwiti adbryniant y perchennog cofrestredig: gweler Duke v Robson [1973] 1 WLR 267.

Ceir achosion prin, fodd bynnag, lle y bydd contract a nodwyd a wnaed gan berchennog cofrestredig y mae ei dir yn ddarostyngedig i arwystl wedi rhwymo’r arwystlai cofrestredig. Bydd hyn yn wir lle naill ai:

• ni eithriwyd y pŵer i’r perchennog cofrestredig roi prydles o dan adran 99(1) o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925 gan delerau’r arwystl ac mae’r perchennog cofrestredig yn contractio i roi’r brydles
• y mae’r arwystlai cofrestredig wedi cydsynio i’r contract hwnnw

Yn ogystal, cyn creu’r arwystl, lle rhoddodd y perchennog cofrestredig ddewis neu hawl rhagbrynu i drydydd parti a oedd wedi ei warchod gan rybudd yn y gofrestr, bydd y dewis neu’r hawl rhagbrynu’n rhwymo’r arwystlai cofrestredig (gweler adran 115 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Fel arall, gallai rhybudd fod wedi ei gofnodi dim ond yn dilyn cofrestriad yr arwystl, gyda’r dewis neu hawl rhagbrynu yn gweithredu fel budd gor-redol ar gofrestriad yr arwystl trwy rinwedd union feddiannaeth y rhoddwr.

Efallai na fydd yn amlwg bob tro o gofnodion y gofrestr neu’r dogfennau a gedwir gan Gofrestrfa Tir EF bod un o’r sefyllfaoedd y cyfeirir atynt yn y paragraff blaenorol yn bodoli. O ganlyniad, nid yw’n bosibl i Gofrestrfa Tir EF wybod ym mhob achos, lle y mae’r arwystlai cofrestredig yn arfer ei bŵer gwerthu, a ddylai’r prynwr o’r arwystlai fod yn rhwym gan y contract a nodwyd (gan ddefnyddio’r term hwnnw i gynnwys dewisiadau a hawliau rhagbrynu).

Fel arfer, byddwn yn newid y rhybudd i dynnu’r rhybudd ymaith wrth gofrestru’r trosglwyddiad, cyn belled â bod datganiad ysgrifenedig, yn y panel darpariaethau ychwanegol o’r trosglwyddiad neu ar wahân, gan yr arwystlai cofrestredig, wedi’i lofnodi ar ei ran gan swyddog awdurdodedig neu gan ei drawsgludwr, yn cadarnhau nad oedd yn rhan o’r contract a nodwyd, ac na roddodd ganiatâd iddo na’i fabwysiadu ac nad yw’n cael ei rwymo ganddo fel arall. Oni bai y gellir rhoi datganiad o’r fath yn briodol, bydd cais ffurfiol ar ffurflen CN1 neu ar ffurflen UN4 ar gyfer dileu yn ofynnol.

(Sylwer, os rhoddwyd prydles wedi gan y perchennog cofrestredig ar ôl dyddiad yr arwystl cofrestredig a’i bod wedi ei chofrestru, ni fyddwn yn cau’r teitl prydlesol ac eithrio ar gais, hyd yn oed os rhoddwyd y brydles yn unol â chontract a nodwyd a wnaed ar ôl yr arwystl cofrestredig. Bydd yn rhaid ni fod yn fodlon bod y pŵer prydlesu yn adran 99 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925 wedi cael ei eithrio gan delerau’r arwystl neu, nad yw’n cynnwys rhoi’r brydles honno.)

2.2.6 Rhybuddion o dan Ddeddf Cartrefi Priodasol 1967/1983 neu Ddeddf Cyfraith Teulu 1996

Byddwn yn dileu’r rhain yn awtomatig os oedd y rhybudd naill ai wedi’i gofnodi ar ôl yr arwystl y mae’r pŵer gwerthu’n cael ei ymarfer fel rhan ohono neu fod hawliau’r cartref wedi’u gohirio iddo. Byddwn yn hysbysu’r person sydd â budd yr hawliau bod eu rhybudd wedi’i ddileu.

2.2.7 Hawliau eraill wedi eu gwarchod gan rybudd y cytunir arno neu rybudd unochrog

Ni fyddwn yn dileu rhybuddiadau o’r fath yn awtomatig wrth gofrestru’r trosglwyddiad, hyd yn oed os ydynt wedi’u dyddio ar ôl cofrestru arwystl y trosglwyddwr. Rhaid cyflwyno cais i’w dileu ar ffurflen CN1 neu ffurflen UN4.

2.2.8 Cyfyngiadau

Os oes cyfyngiad yn y gofrestr, mae 2 fater yn codi, sef:

• a yw’r cyfyngiad yn “brathu” ac, os ydyw, a gydymffurfiwyd ag ef
• a ddylid dileu’r cyfyngiad o’r gofrestr wrth gofrestru’r trosglwyddiad (waeth a “frathodd” ai peidio)

Mae’r mater cyntaf yn dibynnu, wrth gwrs, ar eiriad y cyfyngiad. Yn benodol, mae llawer o gyfyngiadau dim ond yn atal cofrestriad gwarediadau gan berchennog yr ystad gofrestredig, ac mae trosglwyddiad o dan y pŵer gwerthu yn warediad gan yr arwystlai.

O ran yr ail fater, bydd y cyfyngiadau safonol canlynol yn cael eu dileu’n awtomatig wrth gofrestru’r trosglwyddiad, waeth pryd y cawsant eu cofrestru, oherwydd eu bod yn gofnodion diangen Gall y cofrestrydd newid y gofrestr at ddiben cael gwared ar gofnod diangen: Atodlen 4, paragraff 5(d) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002.

• Ffurf A: cyfyngiad ar warediad gan berchennog unigol
• Ffurf B: gwarediadau gan ymddiriedolwyr – mae angen tystysgrif
• Ffurf C: gwarediadau gan gynrychiolwyr personol – mae angen tystysgrif
• Ffurf E: elusen heb ei eithrio – mae angen tystysgrif

Os na chafodd yr arwystl yr ymarferwyd y pŵer gwerthu fel rhan ohono effaith bellgyrhaeddol neu iddo gael ei greu cyn yr ymddiried y mae’r cyfyngiad yn perthyn iddo, byddwn hefyd yn dileu’r mathau canlynol o gyfyngiadau (ac yn hysbysu’r cyfyngwr o hyn) waeth pryd y cawsant eu cofrestru. Rhaid i’r cofrestrydd ddileu cyfyngiad a gofnodwyd er mwyn diogelu budd, hawl neu hawliau o dan ymddiried tir os ydynt yn fodlon nad yw’r ystad gofrestredig bellach yn ddarostyngedig i’r ymddiried tir hwnnw: rheol 99 o Reolau Cofrestru Tir 2003.

• Ffurf J: ymddiriedolwr yn fethdalwr a buddi llesiannol – mae angen tystysgrif
• Ffurf K: gorchymyn arwystlo yn effeithio ar fudd llesiannol – mae angen tystysgrif
• Ffurf II: budd llesiannol sy’n hawl neu hawliad mewn perthynas ag ystad gofrestredig
• Ffurf JJ: arwystl statudol o fudd llesiannol o blaid yr Asiantaeth Cymorth Cyfreithiol
• Ffurf MM: budd mewn tenantiaeth lesiannol ar y cyd yn ddarostyngedig i arwystl o dan adran 22(1) o Ddeddf Iechyd a Gwasanaethau Cymdeithasol a Dyfarniadau Nawdd Cymdeithasol 1983 neu o dan delerau cytundeb gohiriedig o fewn ystyr adran 68(2) o Ddeddf Gwasanaethau Cymdeithasol a Llesiant (Cymru) 2014

Ni chaiff cyfyngiad yn y gofrestr ar gyfer ystad brydlesol yn gofyn am dystysgrif gan y landlord neu gwmni rheoli yn cadarnhau cydymffurfiaeth â chyfamod prydlesol ei ddileu’n awtomatig, hyd yn oed os yw’r cyfyngiad yn ôl-ddyddio cofrestriad yr arwystl. Mae’r cyfamod yn debygol o rwymo’r trosglwyddai (adrannau 3 a 28(6) o Ddeddf Landlord a Thenant (Cyfamodau) 1995).

Mae trosglwyddiad o dan bŵer gwerthu’n cael ei ddal gan gyfyngiad Ffurf QQ (tir wedi ei restru mewn rhestr o asedau o werth cymunedol a gynhelir o dan adran 87(1) o Ddeddf Lleoliaeth 2011) hyd yn oed os oedd yr arwystl wedi ei gofrestru cyn y cyfyngiad. Rhaid felly anfon y dystysgrif sy’n ofynnol gan y cyfyngiad, yn cadarnhau nad yw’n mynd yn groes i adran 95(1) o Ddeddf Lleoliaeth 2011, gyda’r cais i gofrestru’r trosglwyddiad. Dylai trawsgludwr allu darparu hyn ar bob adeg oherwydd ni fydd y trosglwyddiad yn warediad y mae adran 95(1) o Ddeddf Lleoliaeth 2011 yn gymwys iddo (Atodlen 3, paragraff 6(1) o Reoliadau Asedau o Werth Cymunedol (Lloegr) 2012. Ni fydd y cyfyngiad yn cael ei ddileu fodd bynnag oni bai y gwneir cais penodol ar ffurflen RX3 gan yr awdurdod lleol neu’r awdurdod dilynol.

Os mai endid tramor yw perchennog cofrestredig yr ystad gofrestredig a bod y cyfyngiad canlynol yn ymddangos yn y gofrestr, gweler cyfarwyddyd ymarfer 78: endidau tramor:

CYFYNGIAD: Nid oes gwarediad o fewn adran 27(2)(a), (b)(i) neu (f) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 i’w gwblhau trwy gofrestriad oni bai bod un o’r darpariaethau ym mharagraff 3(2)(a)-(f) o Atodlen 4A i’r Ddeddf honno yn gymwys.

Mae trosglwyddiad gan arwystlai cofrestredig o dan ei bŵer gwerthu neu brydlesu a roddir i berchennog arwystl cofrestredig yn warediad eithriedig o dan Atodlen 4A i Ddeddf Cofrestru Tir 2002 at ddiben y cyfyngiad ond bydd tystysgrif fel y cyfeirir ati yn y cyfarwyddyd ymarfer hwnnw yn ofynnol.

2.2.9 Rhybuddion yn y gofrestr perchnogaeth

Ni fydd rhybudd o’r fath yn weithredol pan fo’r trosglwyddiad o dan bŵer gwerthu oherwydd nad yw’n ddeliad gan berchennog yr ystad gofrestredig. Hefyd, ein harfer yw dileu’n awtomatig unrhyw rybudd yn y gofrestr perchnogaeth, boed a gofrestrwyd y rhybudd cyn neu ar ôl yr arwystl y mae’r pŵer gwerthu’n cael ei ymarfer fel rhan ohono, oni bai bod y rhybudd mewn perthynas â hawliau cartref a gododd o dan Ddeddf Cartrefi Priodasol 1967, lle na fydd y rhybudd yn cael ei ddileu’n awtomatig oni bai ei fod wedi’i gofrestru ar ôl yr arwystl; neu os yw wedi’i ohirio iddo.

2.2.10 Ymwadiad

Mae arwystl cofrestredig yn goroesi ymwadiad gan yr Ymddiriedolwr mewn Methdaliad (o dan adran 315 o Ddeddf Methdaliad 1986) a datodwr (o dan adran 178 o Ddeddf Methdaliad 1986), neu Gyfreithiwr y Trysorlys neu’r Ddugiaeth Frenhinol (o dan adran 656 o Ddeddf Cwmnïau 1985, neu adran 1013 o Ddeddf Cwmnïau 2006), fel y mae pŵer gwerthu’r arwystlai. Mae’n amherthnasol a gododd y pŵer cyn neu ar ôl yr ymwadiad – gweler SCMLLA Properties Ltd v Gesso Properties [1995] BCC 793, 802-806, yn dibynnu ar adran 104(2), DCE 1925.

Mae’r egwyddorion hyn yn briodol os yw’r ystad gofrestredig yn rhydd-ddaliol neu’n brydlesol.

Bydd y cofrestrydd yn dileu cofnod ymwadiad yn awtomatig ond wrth gwblhau cofrestriad y trosglwyddiad bydd yn hysbysu Ystad y Goron neu’r Ddugiaeth Frenhinol, fel y bo’n briodol, am y camau a gymerwyd.

2.2.11 Llyffetheiriau yn erbyn yr arwystl

Bydd yn rhaid cydymffurfio ag unrhyw gyfyngiad yn erbyn yr arwystl neu gyflwyno cais ar ffurflen RX3 i’w ddileu neu ar ffurflen RX4 i’w dynnu’n ôl. Mae’n bosibl i gyfyngiad effeithio ar warediadau gan arwystlai hyd yn oed os yw’r cyfyngiad yn y gofrestr perchnogaeth.

Os oes rhybudd o’r fath yn ymddangos yn y gofrestr arwystlon, ac nad yw’r rhybuddiwr yn gwneud cais i dynnu’r rhybudd yn ôl ar ffurflen WCT, byddwn yn cyflwyno rhybudd i’r rhybuddiwr, a allai wrthwynebu cofrestru’r trosglwyddiad. Mae rhybudd o adneuo tystysgrif arwystl yn parhau’n weithredol fel rhybuddiad o’r fath: Atodlen 12, paragraff 3 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002.

3. Cofrestru trosglwyddiad lle nad yw’r arwystl wedi’i gwblhau trwy ei gofrestru: yr arwystl wedi’i greu trwy weithred a fynegwyd ar ffurf morgais cyfreithiol

Weithiau, caiff arwystl o’r ystad gofrestredig ei wneud trwy weithred a’i fynegi i fod ar ffurf morgais cyfreithiol, ond ni chaiff ei gwblhau trwy gofrestriad. O dan yr amgylchiadau hyn, mae’r arwystl yn dod i rym fel arwystl ecwitïol, ond mae gan yr arwystlai bŵer gwerthu statudol o hyd; bydd y gwerthiant yn gor-redeg yr holl hawliau y mae gan y ffi flaenoriaeth drostynt; a bydd y trosglwyddiad o’r ystad gofrestredig (Swift 1st Limited v Colin [2011] EWHC 2410 (Ch)).

3.1 Gofynion ar gyfer cofrestru

Rhaid i chi gyflwyno copi ardystiedig o’r weithred arwystl os nad oes gan Gofrestrfa Tir EF gopi. Os felly, nodwch rif y teitl perthnasol.

Bydd hefyd angen i ni fod yn fodlon mai’r rhoddwr benthyg yw perchennog cyfredol yr arwystl. Byddwn yn derbyn tystysgrif gan y rhoddwr benthyg a enwir yn yr arwystl yn cadarnhau mai ef yw perchennog yr arwystl o hyd ac sydd â’r hawl i ymarfer y pŵer gwerthu, neu, os yw’r rhoddwr benthyg yn y trosglwyddiad yn wahanol, tystiolaeth ddogfennol o drosglwyddiad perchnogaeth yr arwystl i’r rhoddwr benthyg sy’n ymarfer y pŵer gwerthu.

Rhaid i’r trosglwyddiad o dan y pŵer gwerthu fod ar ffurflen TR2 neu ffurflen TP2, yn dibynnu ar a yw’r gwerthiant am deitl cofrestredig cyfan y cymerwr benthyg neu ran ohono (rheol 58 ac Atodlen 3 o Reolau Cofrestru Tir 2003), a rhaid iddo gael ei weithredu gan yr arwystlai.

Mae’r trosglwyddiad yn gweithredu i ollwng y tir o’r arwystl. Felly, nid oes angen rhyddhad ar wahân ar gyfer yr arwystl.

Rhaid cofnodi’r trosglwyddiad acyn y blaen ati gyda ffurflen AP1 wedi’i llenwi, a thystysgrif Treth Tir Toll Stamp neu Dystysgrif Trafodiadau Tir os oes angen un.

Gweler Cadw dogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau o ran cadw dogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau.

Byddwn yn cyflwyno rhybudd o’r cais i:

• berchennog cofrestredig yr ystad a’r trosglwyddwr, waeth a gyflwynwyd y cais gan drawsgludwr neu rywun nad oedd yn drawsgludwr
• unrhyw arwystleion eraill y mae eu harwystlon wedi’u cofrestru neu eu nodi, waeth beth oedd y dyddiad y cofrestrwyd neu y nodwyd yr arwystlon eraill hyn, oni bai bod ffurflen DS1 neu ryddhad arall yn cael eu cyflwyno mewn perthynas â’r arwystl a bod y cais i ryddhau wedi’i wneud gan drawsgludwr.

3.2 Dileu cofnodion yn y gofrestr

Wrth gofrestru’r trosglwyddiad byddwn yn dileu’r cofnod yn y gofrestr perchnogaeth sy’n rhoi manylion y perchennog, a’r cofnodion eraill a fyddai’n cael eu gwneud fel arfer wrth gofrestru trosglwyddiad â gwerth iddo – yn enwedig, cyfyngiad Ffurf A, cofnod pris a dalwyd, a chofnodion mewn perthynas â chyfamodau personol neu indemniad.

Byddwn yn dileu cofnodion eraill pan fo un o’r canlynol yn wir:

• ei bod yn amlwg i ni fod gan yr arwystl flaenoriaeth i’r llog sydd o dan sylw yn y cofnod
• bod cais llwyddiannus i ddileu neu ddileu’r cofnod ac yn y blaen

Wrth bennu blaenoriaeth, mae’n bosibl iawn y bydd yn berthnasol a nodwyd arwystl y trosglwyddwr – ond nid bob tro. Dylid rhagdybio mai arwystl A (a grëwyd gan unigolyn) yn y sefyllfaoedd canlynol yw arwystl y trosglwyddwr.

Sefyllfa 1
2 Mai 2011 2011	Creu Arwystl A
5 Awst 2011 2011	Creu Arwystl B
10 Awst 2011 2011	Cwblhau Arwystl B trwy gofrestru
Mae gan Arwystl B flaenoriaeth (adran 29(1) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002)

Cymharwch hyn â’r sefyllfa lle nodir arwystl y trosglwyddwr, sef arwystl A.

Sefyllfa 2
2 Mai 2011 2011	Creu Arwystl A
19 Mai 2011 2011	Nodi Arwystl A
5 Awst 2011 2011	Creu Arwystl B
10 Awst 2011 2011	Cwblhau Arwystl B trwy gofrestru
Mae gan Arwystl A flaenoriaeth (adran 29(1) a (2)(a)(i) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

Fodd bynnag, mae hyn dim ond yn berthnasol waeth a yw arwystl y trosglwyddwr wedi’i nodi os yw’r cofnod arall mewn perthynas â gwarediad dilynol â gwerth iddo sydd yna’n cael ei gwblhau trwy gofrestru, fel y gwelir yn sefyllfaoedd 1 a 2. Os yw’r cofnod arall mewn perthynas â gwarediad cynharach, yna nid yw’n gwneud unrhyw wahaniaeth a nodwyd arwystl y trosglwyddwr.

Sefyllfa 3
6 Ionawr 2011 2011	Creu Arwystl C
2 Mai 2011 2011	Creu Arwystl A
19 Mai 2011 2011	Nodi Arwystl A

Mae gan Arwystl C flaenoriaeth waeth a nodwyd arwystl A ar 19 Mai 2011 ai peidio. Adran 28 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002.

Os nad oes cyfyngiad cyfredol yn cael ei ddileu, bydd angen i chi ystyried ei effaith ar unrhyw warediad newydd a fydd yn cael ei gofrestru, megis unrhyw arwystl newydd sy’n cyd-fynd â’r trosglwyddiad o dan y pŵer gwerthu.

4. Cofrestru trosglwyddiad lle nad yw’r arwystl wedi’i gwblhau trwy ei gofrestru: yr arwystl wedi’i greu gan orchymyn o dan adran 90 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925

O dan y ddarpariaeth hon, gall y llys wneud gorchymyn yn creu arwystl cyfreithiol, fel arfer i alluogi gorfodi gorchymyn arwystlo yn erbyn yr ystad gofrestredig. Dim ond ar yr ystad gyfreithiol gofrestredig y gall y gorchymyn greu arwystl, ac felly galluogi trosglwyddo’r ystad gyfreithiol gofrestredig, os oedd y gorchymyn tâl neu arwystl ecwitïol arall y mae’r gorchymyn yn berthnasol iddo’n arwystl ar yr ystad gyfreithiol ac nid ar fudd llesiannol neu ecwitïol yn unig (Sainsbury’s Supermarkets Ltd v Olympia Homes and others [2005] EWHC 1235 (Ch)). Bydd yr arwystl ar ffurf prydles am gyfnod o flynyddoedd: 3,000 o flynyddoedd fel arfer os yw ystad rhydd-ddaliol wedi’i harwystlo neu, os yw ystad brydlesol wedi’i harwystlo, am ddiwrnod yn llai na’r cyfnod gwreiddiol a roddwyd gan y brydles. Os oes arwystl cyfreithiol wedi’i greu ar dir prydlesol, ni chaiff cyfnod y brydles ymestyn y tu hwnt i’r cyfnod a roddwyd yn y brydles.

Os cofrestrir yr arwystl adran 90, byddwn yn bwrw ymlaen â chais i gofrestru trosglwyddiad trwy arwystl yn yr un modd â phe bai’r trosglwyddiad o dan unrhyw arwystl cofrestredig arall. Mae’r adran hon yn ymwneud â throsglwyddiadau trwy arwystleion adran 90 lle nad yw’r arwystl wedi’i gwblhau trwy gofrestru.

Gellir trosglwyddo’r ystad gofrestredig o dan y pŵer gwerthu heb gofrestru’r morgais adran 90 i ddechrau. Mae hyn oherwydd y bydd y morgais yn cael ei drin fel gweithred morgais. O dan adran 90(1) o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925 “gall y llys… greu a breinio yn y morgeisai dymor o flynyddoedd cyfreithiol absoliwt i’w alluogi i gyflawni’r gwerthiant… yn union fel pe bai’r morgais wedi ei greu trwy weithred trwy forgais cyfreithiol yn unol â’r Ddeddf hon…”

4.1 Gofynion ar gyfer cofrestru

Os yw’r pŵer gwerthu yn deillio o orchymyn llys o dan adran 90 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925, rhaid i chi gyflwyno copi o’r gorchymyn wedi’i selio gan y llys.

Rhaid i’r trosglwyddiad o dan y pŵer gwerthu fod ar ffurflen TR2 neu ffurflen TP2, yn dibynnu ar a yw’r gwerthiant am deitl cofrestredig cyfan y cymerwr benthyg neu am ran ohono (rheol 58 ac Atodlen 1 i Reolau Cofrestru Tir 2003), a rhaid i’r arwystlai wneud hyn.

Mae’r trosglwyddiad yn gweithredu i ollwng y tir o’r arwystl. Felly, ni fydd angen rhyddhad ar wahân ar gyfer yr arwystl.

Rhaid cofnodi’r trosglwyddiad yn y blaen trwy lenwi ffurflen AP1, a thystysgrif Treth Tir Toll Stamp neu Dystysgrif Trafodiadau Tir os oes angen un.

I weld beth sy’n digwydd i ddogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau, gweler Cadw dogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau.

4.2 Dileu cofnodion yn y gofrestr

Wrth gofrestru’r trosglwyddiad byddwn yn dileu’r cofnod yn y gofrestr perchnogaeth sy’n rhoi manylion y perchennog, a’r cofnodion eraill a fyddai’n cael eu gwneud fel arfer wrth gofrestru trosglwyddiad â gwerth iddo – yn enwedig, cyfyngiad Ffurf A, cofnod pris a dalwyd, a chofnodion mewn perthynas â chyfamodau personol neu indemniad.

Byddwn yn dileu’r cofnodion ar gyfer yr arwystl ac unrhyw gyfyngiadau cysylltiedig.

Ni fyddwn yn dileu cofnodion eraill oni bai:

• ei bod yn amlwg i ni fod gan yr arwystl flaenoriaeth i’r llog sy’n destun y cofnod
• bod cais llwyddiannus i ddileu neu ddileu’r cofnod yn y blaen

Wrth bennu blaenoriaeth, bydd angen ystyried y geiriad yn adran 90(1) (“heb niwed i unrhyw lyffethair yn cael blaenoriaeth i’r morgais ecwitïol”) ac adrannau 28 a 29 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002.

Os nad oes cyfyngiad cyfredol yn cael ei ddileu, bydd angen i chi ystyried ei effaith ar unrhyw warediad newydd a fydd yn cael ei gofrestru, megis unrhyw arwystl newydd sy’n cyd-fynd â’r trosglwyddiad o dan y pŵer gwerthu.

5. Ffïoedd

Mae ffi graddfa 1 yn daladwy o dan y Gorchymyn Ffi Cofrestru Tir cyfredol ar drosglwyddiad â gwerth iddo, gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffïoedd Gwasanaethau Cofrestru.

6. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.