Prosiectau Seilwaith o Arwyddocâd Cenedlaethol: Cyngor ar y broses i gael gwybodaeth am fuddiannau mewn tir (o dan adran 52 Deddf Cynllunio 2008)
Mae’r nodyn cyngor hwn ar gyfer ymgeiswyr ac unrhyw unigolyn neu sefydliad sydd â buddiant mewn tir y gallai cais gan Brosiect Seilwaith o Arwyddocâd Cenedlaethol (NSIP) am Orchymyn Caniatâd Datblygu (DCO) effeithio arno.
Yn berthnasol i Gymru a Loegr
Mae’r llywodraeth wedi cyhoeddi canllawiau ar gynllunio seilwaith cenedlaethol y dylai ymgeiswyr, aelodau’r cyhoedd a phartïon eraill eu darllen. Gweler y Porth Canllawiau Cynllunio Seilwaith Cenedlaethol. Dylid darllen y canllawiau ochr yn ochr â Deddf Cynllunio 2008 (y Ddeddf Cynllunio).
Mae’r cyngor hwn yn anstatudol. Fodd bynnag, mae cyngor yr Arolygiaeth Gynllunio ynglŷn â chynnal y system cynllunio seilwaith a materion proses yn dod o arfer da a dylai ymgeiswyr a phobl eraill ddilyn ein hargymhellion. Bwriedir iddo ategu’r ddeddfwriaeth, y rheoliadau a’r canllawiau a gyhoeddwyd gan y llywodraeth a chaiff ei gynhyrchu o dan adran 51 y Ddeddf Cynllunio.
Pam mae angen i’r ymgeisydd gael gwybodaeth am fuddiannau mewn tir?
Mae gwybodaeth am y broses NSIP, y bobl a’r sefydliadau sy’n ymwneud â’r broses a chamau’r broses ar gael yn nodyn cyngor yr Arolygiaeth Gynllunio Cyngor i aelodau’r cyhoedd.
Yr ymgeisydd yw’r datblygwr sydd eisiau adeiladu NSIP, felly bydd angen iddo gyflwyno cais am DCO i’r Arolygiaeth Gynllunio.
Yn ystod y cam cyn-ymgeisio, bydd angen i’r ymgeisydd gasglu gwybodaeth am bwy sydd â buddiant yn y tir y gallai’r prosiect effeithio arno, gan gynnwys:
- perchennog y tir
- unrhyw denantiaid, lesddeiliaid neu feddianwyr y tir
- unrhyw un sydd â buddiant cyfreithiol yn y tir, fel benthycwyr morgais
-
unrhyw un a allai fod â hawl i wneud hawliad perthnasol am iawndal os bydd yr NSIP yn cael ei ganiatáu, a’r DCO yn cael ei weithredu’n llawn. Mae hawliad perthnasol yn golygu hawliad o dan:
a. adran 10 Deddf Prynu Gorfodol 1965
Bydd angen iddo wneud hyn cyn i’r cais gael ei gyflwyno i’r Arolygiaeth Gynllunio fel y gall gydymffurfio â’r gweithdrefnau cyn-ymgeisio statudol a amlinellir ym Mhennod 2 Rhan 5 y Ddeddf Cynllunio, sef ymgynghori â phawb sydd â buddiant yn y tir y gallai’r prosiect effeithio arno.
Pan fydd yr ymgeisydd yn ceisio cael gwybodaeth am fuddiannau yn y tir trwy adran 52 y Ddeddf Cynllunio yn ystod y cam cyn-ymgeisio, fe ddylai ei ddogfen raglen gael ei diweddaru yn unol â hynny. Gweler Prosbectws Cyn-ymgeisio yr Arolygiaeth Gynllunio i gael rhagor o wybodaeth am ddogfen raglen yr ymgeisydd.
Mae’n bosibl y bydd angen i’r ymgeisydd gasglu’r wybodaeth ar ôl i’r cais gael ei gyflwyno hefyd, yn ystod y cam cyn-archwilio. Os derbynnir y cais NSIP i’w archwilio gan yr Arolygiaeth Gynllunio, bydd gan yr ymgeisydd ddyletswydd gyfreithiol i hysbysu pawb sydd â buddiant yn y tir y gallai’r prosiect effeithio arno, gan gynnwys unrhyw un a allai fod â hawl i wneud hawliad perthnasol am iawndal, bod y cais wedi cael ei dderbyn. Pan fydd y cais yn cynnwys cynnig i gaffael buddiant mewn tir neu hawliau dros dir yn orfodol, bydd rhaid i’r ymgeisydd hefyd roi hysbysiad i’r Arolygiaeth Gynllunio sy’n nodi enwau pob unigolyn sydd â buddiant yn y tir a allai gael ei gaffael yn orfodol (Pennod 1 Rhan 6 y Ddeddf Cynllunio).
Beth yw hysbysiad buddiannau tir?
Mae’n rhaid i’r ymgeisydd weithredu’n rhesymol wrth geisio cael gwybodaeth am fuddiannau yn y tir. Os yw’n credu y gwrthodwyd y wybodaeth iddo’n afresymol, fe all wneud cais i’r Arolygiaeth Gynllunio trwy adran 52 y Ddeddf Cynllunio am awdurdodiad i roi ‘hysbysiad buddiannau tir’ i’r unigolyn neu’r sefydliad sydd wedi gwrthod ei darparu. Mae’n rhaid i’r ymgeisydd dalu ffi ar wahân am wneud cais am awdurdodiad o dan adran 52.
Mae rhagor o wybodaeth am ffioedd ar gael yng nghanllawiau’r llywodraeth Deddf Cynllunio 2008: Canllawiau ar Reoliadau Cynllunio Seilwaith (Ffioedd) 2010.
Dogfen ysgrifenedig yw ‘hysbysiad buddiannau tir’ sy’n mynnu bod yr unigolyn neu’r sefydliad y’i rhoddwyd iddo yn rhoi enw a chyfeiriad unrhyw unigolyn sydd â buddiant yn y tir i’r ymgeisydd. Bydd derbynnydd hysbysiad buddiannau tir yn cyflawni trosedd os na fydd yn cydymffurfio â’r hysbysiad.
Gelwir yr unigolyn neu’r sefydliad y rhoddir yr hysbysiad iddo yn ‘dderbynnydd’ ac mae’n cynnwys: - meddiannydd y tir - unigolyn sydd â buddiant yn y tir fel rhydd-ddeiliad, morgeisai neu lesddeiliad - unigolyn sy’n derbyn rhent ar gyfer y tir yn uniongyrchol neu’n anuniongyrchol - unigolyn sydd wedi’i awdurdodi i reoli’r tir neu drefnu iddo gael ei osod
Rôl yr Arolygiaeth Gynllunio yw gweinyddu’r broses a amlinellir yn adran 52 y Ddeddf Cynllunio a gwneud penderfyniad ar ran yr Ysgrifennydd Gwladol ynglŷn â ph’un ai caniatáu i’r ymgeisydd gyhoeddi hysbysiad buddiannau tir. Fel arfer, gwneir penderfyniad o fewn 3 mis o dderbyn y cais am awdurdodiad, ond fe all gymryd mwy o amser. Dylai’r ymgeisydd ystyried hyn wrth baratoi ei ddogfen raglen cyn-ymgeisio ac ystyried yr amserlen ar gyfer cyflwyno ei gais.
Fe allai unrhyw un sy’n ‘dderbynnydd’ arfaethedig ystyried cyflogi asiant i weithredu ar ei ran, neu drefnu bod rhywun arall yn ei gynrychioli. Pan gyflogir asiant, neu pan fydd unigolyn arall yn cynrychioli rhywun, fe ddylai ddarparu tystiolaeth ysgrifenedig i’r ymgeisydd a’r Arolygiaeth Gynllunio gan y derbynnydd arfaethedig sy’n cadarnhau ei fod wedi’i awdurdodi i weithredu ar ran y derbynnydd arfaethedig.
Y broses
Cam 1
Bydd yr ymgeisydd yn ceisio cael y wybodaeth berthnasol am fuddiannau tir gan yr unigolyn neu’r sefydliad sydd â buddiant yn y tir mewn modd rhesymol. Gellid gwneud hyn trwy gyhoeddi holiaduron cyfeirnodi tir. Mae’r Arolygiaeth Gynllunio’n annog unrhyw un sy’n derbyn holiadur cyfeirnodi tir i ymateb iddo oherwydd bydd hyn yn helpu i sicrhau:
- bod ei fuddiannau’n cael eu hadlewyrchu’n gywir yn y cais NSIP
- na fydd ei allu i gymryd rhan yn yr archwiliad o’r cais yn cael ei beryglu
Cam 2
Pan fydd yr unigolyn neu’r sefydliad sydd â buddiant yn y tir (y derbynnydd arfaethedig) yn gwrthod rhoi’r wybodaeth berthnasol, ac mae’r ymgeisydd o’r farn bod y gwrthodiad yn afresymol, bydd yr ymgeisydd yn rhoi gwybod i’r derbynnydd arfaethedig ei fod yn bwriadu gofyn am awdurdodiad gan yr Arolygiaeth Gynllunio i gyhoeddi hysbysiad buddiannau tir. Dylai’r ymgeisydd sicrhau bod y derbynnydd arfaethedig yn ymwybodol o’r dudalen gyngor hon a rhoi gwybod i’r Arolygiaeth Gynllunio ei fod yn bwriadu ceisio awdurdodiad.
Cam 3
O leiaf 4 wythnos cyn cyflwyno cais am awdurdodiad, dylai’r ymgeisydd gysylltu â’r Arolygiaeth Gynllunio i gael cyngor ar y canlynol:
-
Nifer debygol y ceisiadau – fel arfer, bydd yr Arolygiaeth Gynllunio’n trin pob llain o dir sy’n cynrychioli teitl cofrestredig, neu bob ardal o dir anghofrestredig, fel un cais am awdurdodiad. Os bydd yr ymgeisydd o’r farn, er enghraifft, y dylai nifer o leiniau o dir sy’n gyfagos i’w gilydd ac a ddelir gan yr un tirfeddiannwr gael eu trin fel un cais, bydd angen iddo gyfiawnhau’r ymagwedd hon
-
Manylion y ffi sy’n daladwy a’r dulliau talu – ni fydd y cais yn cael ei ystyried hyd nes y telir y ffi
-
Y wybodaeth y mae angen ei darparu gyda’r cais am awdurdodiad
-
Y math o dystiolaeth sy’n ofynnol i ddangos bod yr ymgeisydd wedi gwneud ymdrech resymol i gael y wybodaeth berthnasol
-
Sut gallai hyn effeithio ar ddogfen raglen cyn-ymgeisio’r ymgeisydd, gan gynnwys sut dylid ei diweddaru i adlewyrchu’r cais am awdurdodiad
Ar gyfer pob cais am awdurdodiad, dylai’r ymgeisydd gwblhau’r rhestr wirio a’r tabl buddiannau tir a ddarperir yn i’r nodyn cyngor hwn. Bydd hyn yn sicrhau bod yr holl wybodaeth sy’n ofynnol yn cael ei darparu ac yn osgoi oedi wrth gyhoeddi penderfyniad ynglŷn â’r ceisiadau.
Cam 4
Bydd yr ymgeisydd yn ystyried y cyngor gan yr Arolygiaeth Gynllunio ac yn cyflwyno’r cais am awdurdodiad. Bydd yr ymgeisydd yn talu’r ffi. Ni fydd y ffi’n cael ei had-dalu os tynnir y cais am awdurdodiad yn ôl. Ni fydd y dogfennau a gyflwynir gyda’r cais am awdurdodiad yn cael eu cyhoeddi ar y wefan Dod o Hyd i Brosiect Seilwaith Cenedlaethol.
Sut i gyflwyno cais am awdurdodiad i gyhoeddi hysbysiad buddiannau tir
Nid oes ffurflen safonol i’r ymgeisydd ei llenwi i wneud cais o dan adran 52 y Ddeddf Cynllunio am awdurdodiad i gyhoeddi hysbysiad buddiannau tir. Fodd bynnag, mae’r Arolygiaeth Gynllunio’n disgwyl i’r ymgeisydd gwblhau’r rhestr wirio a’r tabl buddiannau tir yn yn llawn ar gyfer pob cais am awdurdodiad a gyflwynir ganddo.
Dylai Atodiadau A a B gael eu hategu gan dystiolaeth o’r ymholiadau diwyd a wnaed gan yr ymgeisydd i amlygu’r derbynyddion arfaethedig. Fe allai hyn gynnwys:
-
copïau o lythyrau neu negeseuon e-bost a anfonwyd
-
cofnodion cyfarfodydd a gynhaliwyd neu alwadau ffôn a wnaed
-
copïau o unrhyw ymatebion a dderbyniwyd neu fanylion amdanynt
Cam 5
Bydd yr ymgeisydd yn hysbysu’r derbynnydd arfaethedig ei fod wedi cyflwyno cais am awdurdodiad i’r Arolygiaeth Gynllunio. Mae’n rhaid i’r hysbysiad:
- gael ei anfon at bob derbynnydd arfaethedig hyd yn oed os oes dau neu fwy wedi’u cofrestru yn yr un cyfeiriad
- cynnwys copi union o’r cais am awdurdodiad a anfonwyd at yr Arolygiaeth Gynllunio
- cynghori’r derbynnydd arfaethedig y gall anfon sylwadau ar gais am awdurdodiad yr ymgeisydd at yr Arolygiaeth Gynllunio, a’r dyddiad cau ar gyfer hyn. Mae’n rhaid i’r dyddiad cau fod o leiaf 14 diwrnod o’r dyddiad y derbyniwyd yr hysbysiad.
Fe allai’r Arolygiaeth Gynllunio ofyn am brawf bod yr hysbysiad wedi cael ei anfon at y derbynnydd arfaethedig, a’i dderbyn ganddo.
Cam 6
Bydd yr Arolygiaeth Gynllunio hefyd yn rhoi gwybod i’r derbynnydd arfaethedig ei bod wedi derbyn cais am awdurdodiad ac yn cadarnhau’r dyddiad cau ar gyfer anfon sylwadau ati.
Cam 7
Bydd y derbynnydd arfaethedig yn anfon unrhyw sylwadau ar gais am awdurdodiad yr ymgeisydd at yr Arolygiaeth Gynllunio. Ni fydd y sylwadau’n cael eu cyhoeddi ar y wefan Dod o Hyd i Brosiect Seilwaith Cenedlaethol. Dylai’r sylwadau gynnwys:
-
cadarnhad bod y wybodaeth a ddarparwyd yng nghais am awdurdodiad yr ymgeisydd yn gywir. Dylai’r derbynnydd gadarnhau:
a. a yw’r atodlen gohebiaeth yn cynnwys yr holl ohebiaeth berthnasol
b. bod yr holl ohebiaeth berthnasol wedi cael ei derbyn
c. bod y nodiadau o unrhyw gyfarfodydd neu sgyrsiau ffôn yn gywir ac yn adlewyrchu’r hyn a drafodwyd yn briodol. Gall y derbynnydd arfaethedig anfon copïau o unrhyw ohebiaeth a gyfnewidiodd gyda’r ymgeisydd, gan gynnwys cofnod o unrhyw gyfarfodydd neu alwadau ffôn, nad ydynt wedi’u cynnwys gyda’r atodlen gohebiaeth
- y rhesymau dros wrthod rhoi’r wybodaeth berthnasol i’r ymgeisydd
- unrhyw sylwadau ar hyd awdurdodiad arfaethedig yr ymgeisydd. Yn y rhan fwyaf o achosion, bydd unrhyw awdurdodiad i gyhoeddi hysbysiad buddiannau tir a roddir yn dod i ben:
- Ar gyfer ceisiadau a wneir yn ystod y cam cyn-ymgeisio – 12 mis ar ôl dyddiad yr awdurdodiad, neu’r dyddiad y cyflwynir y cais NSIP i’r Arolygiaeth Gynllunio os yw hyn yn gynharach na 12 mis ar ôl dyddiad yr awdurdodiad
- Ar gyfer ceisiadau a wneir yn ystod y cam cyn-archwilio – 12 mis ar ôl dyddiad yr awdurdodiad.
Os bydd y derbynnydd arfaethedig o’r farn y dylai cyfnod awdurdodiad gwahanol fod yn gymwys, dylai ddarparu manylion cyfnod amgen. Dylai esbonio’n glir pam y dylai hyn gael ei ystyried gan yr Arolygiaeth Gynllunio.
Os na fydd yr Arolygiaeth Gynllunio’n derbyn unrhyw sylwadau erbyn y dyddiad cau, bydd yn tybio nad oes gan y derbynnydd unrhyw sylwadau i’w gwneud.
Cam 8
Fe allai’r Arolygiaeth Gynllunio ofyn am wybodaeth ychwanegol gan yr ymgeisydd neu’r derbynnydd arfaethedig os yw’n ystyried bod ei hangen. Rhoddir dyddiad cau ar gyfer ymateb.
Cam 9
Bydd yr Arolygiaeth Gynllunio’n ystyried y wybodaeth a ddarparwyd gan yr ymgeisydd a’r derbynnydd arfaethedig ac yn penderfynu p’un ai rhoi awdurdodiad i’r ymgeisydd gyhoeddi hysbysiad buddiannau tir. Os rhoddir awdurdodiad, bydd yr Arolygiaeth Gynllunio hefyd yn penderfynu a ddylid gosod unrhyw amodau ynghlwm wrtho.
Cam 10
Bydd yr Arolygiaeth Gynllunio’n anfon ei phenderfyniad at yr ymgeisydd a’r derbynnydd arfaethedig ac yn cyhoeddi’r penderfyniad, gan gynnwys y rhesymau drosto ac unrhyw amodau, ar y wefan Dod o Hyd i Brosiect Seilwaith Cenedlaethol.
Cam 11
Os rhoddir awdurdodiad, gall yr ymgeisydd roi’r hysbysiad buddiannau tir i’r derbynnydd. Mae’n rhaid i’r hysbysiad buddiannau tir gael ei gyhoeddi’n ysgrifenedig a chynnwys y wybodaeth ganlynol:
-
Datgan bod yr Ysgrifennydd Gwladol wedi awdurdodi’r ymgeisydd i roi’r hysbysiad
-
Nodi neu ddisgrifio’r tir y mae’r cais, neu’r cais arfaethedig am ganiatâd datblygu yn ymwneud ag ef
-
Nodi’r dyddiad cau erbyn pryd y mae’n rhaid i’r derbynnydd ddarparu’r wybodaeth y gofynnwyd amdani i’r ymgeisydd
-
Tynnu sylw at y darpariaethau yn adrannau 52(6) i (9) y Ddeddf Cynllunio yn ymwneud â throseddau
Yr ymgeisydd (sef yr unigolyn awdurdodedig) sy’n gyfrifol am sicrhau bod unrhyw hysbysiad buddiannau tir yn bodloni’r holl ofynion cyfreithiol.
Updates to this page
-
Welsh translation added
-
First published.