Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 19a: cyfyngiadau ac eiddo prydlesol (CY19a)

Diweddarwyd 27 Awst 2024

Yn berthnasol i Gymru a Loegr

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Mae’r rhan fwyaf o brydlesi’n cynnwys cyfamod yn erbyn aseinio neu is-brydlesu eiddo heb ganiatâd y landlord. Bydd cofnod yn cael ei wneud yng nghofrestr yr eiddo os yw’r brydles yn cynnwys cyfamod o’r fath, er mwyn sicrhau bod y prynwr yn ymwybodol ohono. Gall landlord fforffedu’r brydles os yw’r cyfamod yn cael ei dorri, os yw’r toriad hwnnw’n ysgogi cymal fforffedu yn y brydles.

Weithiau gwneir cais i gofnodi cyfyngiad sy’n gofyn am ganiatâd landlord neu asiant rheoli cyn y gellir cofrestru gwarediad. Mae cyfyngiadau sy’n gofyn am ganiatâd neu dystysgrif landlord penodedig neu asiant rheoli’n aml yn creu problemau difrifol i ystod o bartïon pan fo’r landlord neu’r asiant rheoli’n newid – i brynwr teitl prydles sy’n ddarostyngedig i’r cyfyngiad, i’r perchennog cofrestredig sydd am werthu’r eiddo hwnnw ac i unrhyw gyn landlord neu asiant a enwir yn y cyfyngiad.

Yn y cyfarwyddyd hwn, cyfeiriwn at y person sydd â budd cyfyngiad fel y ‘cyfyngwr’.

2. Gwneud cais am gyfyngiad

2.1 A oes angen cyfyngiad o gwbl

Dylech ystyried a oes angen cyfyngiad o gwbl, os mai bwriad y cyfyngiad yw sicrhau y gweithredir cyfamodau yn y brydles, neu a yw’n ddigon i ddibynnu ar y darpariaethau yn Neddf Landlordiaid a Thenantiaid (Cyfamodau) 1995 (neu athrawiaeth preifatrwydd ystad ar gyfer prydlesi cynharach). Mae’r Ddeddf yn gwneud cyfamodau sy’n cyfeirio at destun y brydles yn orfodadwy yn erbyn pwy bynnag yw deilydd cyfredol y brydles.

2.2 Pwyntiau i’w hystyried

2.2.1 Prydleswr a enwir fel cyfyngwr

Os yw cyfyngiad yn galw am ganiatâd neu dystysgrif landlord a enwir, bydd anawsterau amlwg yn codi wrth gydymffurfio â thelerau’r cyfyngiad (ac felly wrth gofrestru unrhyw warediad o deitl prydlesol) os yw’r teitl rifersiwn yn cael ei drosglwyddo. Ni fydd y landlord newydd yn gallu gwneud cais i newid neu i ddiwygio cyfyngiad er mwyn i’w enw ef ddisodli’r landlord blaenorol. Hefyd, bydd perchennog y teitl prydlesol cofrestredig (neu berson y trosglwyddwyd y teitl hwnnw iddo) yn gallu gwneud cais i ddileu’r cyfyngiad ar y sail nad oes gan y cyfyngwr a enwir fudd yn yr eiddo bellach – gweler Landlord wedi newid

Er mwyn osgoi’r anawsterau a allai fel arall godi pe bai’r cyfyngiad yn gofyn am ganiatâd neu dystysgrif landlord a enwir a bod y landlord wedi newid, rydym yn awgrymu’n gryf pan ystyrir bod cyfyngiad yn angenrheidiol, yr ystyrir cais i gynnwys cyfyngiad ar y ffurf a nodir yn Cyfyngiadau safonol

2.2.2 Y cwmni rheoli’n gyfyngwr

Prin iawn yw’r achlysuron pan fo cyfyngiadau o blaid cwmnïau rheoli yn briodol. Os yw’r cwmni rheoli’n newid, gall y tenant wneud cais i ddileu’r cyfyngiad; ni fydd unrhyw gyfamodau gan ac o blaid cwmni rheoli yn y brydles yn trosglwyddo i gwmni rheoli newydd, felly bydd y cyfyngiad yn mynd yn afraid. Beth bynnag, os cynhwysir cyfyngiad o blaid landlord corfforaethol (neu berchennog corfforaethol y teitl rifersiwn), gall asiant rheoli sydd wedi’i awdurdodi i wneud hynny roi caniatâd neu dystysgrif ar ran y landlord o dan reol 91B o Reolau Cofrestru Tir 2003.

2.3 Pwyntiau drafftio

2.3.1 Cyfyngiadau safonol

Os ydych yn penderfynu bod cyfyngiad yn angenrheidiol, rydym yn awgrymu’n gryf eich bod yn ystyried gwneud cais am ffurf o gyfyngiad na fydd yn ofynnol cael caniatâd neu dystysgrif landlord neu asiant a enwir, er mwyn i chi osgoi’r anawsterau a allai godi fel arall pe bai’r landlord neu’r asiant yn newid. Mae’r cyfyngiad safonol Ffurf PP wedi’i lunio’n benodol ar gyfer teitlau prydlesol cofrestredig a gellir ei gwblhau er mwyn osgoi gorfod cael tystysgrif asiant neu brydleswr a enwir. Gellid cwblhau cyfyngiad Ffurf PP er mwyn darparu fel a ganlyn:

CYFYNGIAD: Nid oes [trosglwyddiad neu brydles] o’r ystad gofrestredig [ ] gan berchennog yr [ystad gofrestredig[ [neu gan berchennog unrhyw arwystl cofrestredig, nad yw’n arwystl a gofrestrwyd cyn cofnodi’r cyfyngiad hwn] i’w gofrestru heb dystysgrif wedi ei llofnodi gan berchennog am y tro yr ystad gofrestredig sy’n ffurfio’r rifersiwn uniongyrchol a ddisgwylir ar adeg terfynu’r brydles gofrestredig, neu gan drawsgludwr, y cydymffurfiwyd â darpariaethau [cymal 1.7] [y brydles ddyddiedig 14 Awst 2005].

(Mae’r cromfachau sgwâr yn dynodi ble gellir mewnosod testun yn ôl yr amgylchiadau.)

Fodd bynnag, os oes rheswm penodol pam nad ydych yn barod i ganiatáu i drawsgludwr ddarparu’r dystysgrif, ac mae gennych gydsyniad y tenant i gofnodi’r cyfyngiad, dylech ystyried cyfyngiad Ffurf M neu Ffurf O.

Gellid cwblhau cyfyngiad safonol Ffurf M ar gyfer er mwyn darparu fel a ganlyn:

CYFYNGIAD: Nid oes [trosglwyddiad neu brydles] o’r ystad gofrestredig [ ] gan berchennog yr ystad gofrestredig [neu gan berchennog unrhyw arwystl cofrestredig, nad yw’n arwystl a gofrestrwyd cyn cofnodi’r cyfyngiad hwn] i’w gofrestru heb dystysgrif wedi ei llofnodi gan berchennog am y tro yr ystad a gofrestrwyd dan deitl rhif [rhif teitl y teitl rifersiwn] y cydymffurfiwyd â darpariaethau [cymal 1.7 y brydles ddyddiedig 14 Awst 2005].

Bydd cyfyngiad ar y ffurf hon yn cyfyngu’r unigolyn sy’n gallu darparu’r dystysgrif i berchennog y teitl rifersiwn penodedig.

Os oes angen y cyfyngiad i ddarparu caniatâd, yn hytrach na thystysgrif, gellid cwblhau cyfyngiad safonol Ffurf O er mwyn darparu ar gyfer y canlynol:

CYFYNGIAD: Nid oes [trosglwyddiad neu brydles] o’r ystad gofrestredig [ ] gan berchennog yr ystad gofrestredig [ ] [neu gan berchennog unrhyw arwystl cofrestredig, nad yw’n arwystl a gofrestrwyd cyn cofnodi’r cyfyngiad hwn,] i’w gofrestru heb ganiatâd ysgrifenedig wedi ei lofnodi gan berchennog am y tro yr ystad a gofrestrwyd dan deitl rhif [rhif teitl y teitl rifersiwn].

2.3.2 Ceisiadau heb gytundeb y tenant

Byddwn yn derbyn cais am gynnwys cyfyngiad gan y landlord yn seiliedig ar delerau’r brydles. Felly, oni bai eich bod yn cyflwyno tystiolaeth gyda’r cais am gynnwys cyfyngiad i ddangos bod y tenant yn cydsynio i gynnwys y cyfyngiad ar y ffurf honno, fel rheol byddwn yn gallu cynnwys y cyfyngiad os gallwch ddangos bod cynnwys y ffurf o gyfyngiad y gwnaed cais amdano yn angenrheidiol neu’n ddymunol at ddibenion adran 42(1)(a) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 yn unig o ganlyniad i’r cyfamodau a roddir gan y tenant yn y brydles.

Os ydych yn gwneud cais ar sail cyfamod yn erbyn aseiniad neu isbrydles yn y brydles, dim ond cais am gyfyngiad sy’n caniatáu ar gyfer darparu caniatâd neu dystysgrif gan ‘drawsgludwr’ neu gan ‘y ceisydd am gofrestru [neu eu trawsgludwr]’ y byddwn yn ei dderbyn. Mae hyn oherwydd na fyddai ffurf o gyfyngiad sy’n darparu ar gyfer prydleswr neu asiant rheoli a enwir i roi caniatâd neu dystysgrif yn angenrheidiol nac yn ddymunol. Byddai cyfyngiad o’r fath yn rhoi mwy o reolaeth dros warediadau i’r cyfyngwr nag y mae’r gyfraith gyffredin yn ei roi.

2.3.3 Disgrifio’r cyfyngiad

Fel yr eglurwyd uchod, rydym yn awgrymu’n gryf nad ydych yn llunio cyfyngiadau i gynnwys landlord neu gwmni rheoli a enwir gan y gall hyn greu problemau os ydynt yn newid. Gellir defnyddio’r enghreifftiau canlynol yn hytrach nag enwi’r landlord neu’r cwmni rheoli yn y cyfyngiad:

• Perchennog am y tro [rhif teitl y landlord]
• Perchennog am y tro yr ystad gofrestredig sy’n cynnwys y rifersiwn disgwylgar uniongyrchol ar ddyfarniad y brydles gofrestredig

3. Ceisiadau sy’n cynnwys cyfyngiadau

Dim ond crynodeb a geir yma. Mae rhagor o fanylion am geisiadau’n ymwneud â chyfyngiadau ar gael yng nghyfarwyddyd ymarfer 19: rhybuddion, Cyfyngiadau a Gwarchod Buddion Trydydd Parti yn y Gofrestr.

3.1 Tynnu’n ôl

Gall y cyfyngwr dynnu’r cyfyngiad yn ôl. I wneud cais, dylid cynnwys ffurflen RX4. Nid oes ffi ar gyfer hyn.

3.2 Dileu

Gall unrhyw berson wneud cais i ddileu cyfyngiad, yn cynnwys person y mae’r ystad gyfreithiol gofrestredig wedi’i throsglwyddo iddo ond nad yw wedi’i gofrestru eto. Os ydych yn gwneud cais i ddileu cyfyngiad, rhaid gwneud y cais trwy gynnwys y trafodiad ‘dileu cyfyngiad’ yn eich cais a lanlwytho ffurflen RX3. Mae angen i chi egluro pam rydych o’r farn y dylid dileu’r cyfyngiad, a lanlwytho unrhyw dystiolaeth ategol berthnasol i fodloni’r cofrestrydd nad oes angen y cyfyngiad mwyach. Nid oes ffi ar gyfer hyn.

Er enghraifft, os yw tenant yn hawlio bod y landlord corfforaethol wedi’i ddiddymu, rhaid iddo ddarparu tystiolaeth i’r perwyl hwnnw. Ar gyfer cwmni yn y DU, mae argraffiad o dudalen gwe Tŷ’r Cwmnïau yn datgan bod y cwmni wedi’i ddiddymu yn dderbyniol. Gan amlaf bydd angen rhywfaint o dystiolaeth arnom bod y cyfyngiad yn ymwneud â chyfamodau yn y brydles, a allai fod ar ffurf tystysgrif trawsgludwr.

3.3 Datgymhwyso

Dim ond pan yw wedi’i fodloni nad yw cyfyngiad yn angenrheidiol mwyach y gall cofrestrydd ddileu cyfyngiad. Cam arall posibl fyddai i chi wneud cais i’r cofrestrydd orchymyn datgymhwyso’r cyfyngiad o dan adran 41(2) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Fel rheol, ni fydd modd dileu (yn hytrach na datgymhwyso) cyfyngiad lle, er enghraifft, na ellir olrhain y cyfyngwr neu lle’r honnir bod caniatâd neu dystysgrif yn ofynnol o dan delerau’r cyfyngiad yn cael ei ddal yn ôl yn afresymol.

I wneud cais, dylid cynnwys y trafodiad ‘addasu cyfyngiad’ neu ‘datgymhwyso cyfyngiad’ priodol fel rhan o’ch cais a lanlwytho ffurflen RX2. Rhaid cynnwys y ffi sefydlog a bennir o dan y Gorchymyn Ffi Cofrestru Tir gyda’r cais – gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffioedd Gwasanaethau Cofrestru.

Fel rhan o’r cais mae angen i chi nodi’r gwarediad mewn perthynas â’r hyn yr ydych yn dymuno i’r cofrestrydd wneud gorchymyn i ddatgymhwyso’r cyfyngiad, a pham y credwch y dylid ei ddatgymhwyso. Byddwn yn gofyn am dystiolaeth ychwanegol os bydd angen.

4. Cydymffurfio â’r cyfyngiad

Mae’r cyfyngiad yn amlinellu’r telerau y mae’n rhaid cydymffurfio â nhw er mwyn caniatáu i’r cais fynd yn ei flaen. Mae cyfyngiadau sy’n ymwneud â chyfamodau yn y brydles fel rheol yn galw am ganiatâd neu dystysgrif gan y landlord neu’r cwmni rheoli. Gallwch ddarparu cydsyniad neu dystysgrif gan ddefnyddio ffurflen RXC os dymunir. Mae canllawiau ar y ffurflen i’w gweld yn adran 3.1.6 o gyfarwyddyd ymarfer 19: rhybuddion, cyfyngiadau, a gwarchod buddion trydydd parti yn y gofrestr.

Diben cyfyngiadau yw rheoleiddio cofrestriad, nid rheoleiddio gwarediadau. Felly, lle bo angen caniatâd ar gyfyngiad a gofnodir yn y gofrestr neu lle bo ganddo ddewis sy’n gofyn am ganiatâd, rhaid i’r caniatâd a roddir mewn perthynas â’r cyfyngiad gydsynio’n benodol â chofrestriad y gwarediad, nid cydsynio â’r gwarediad. Nid yw’r gofyniad hwn yn berthnasol i gyfyngiad lle y mae tystysgrif yn ofynnol. Yn yr achos hwnnw, y cyfan sydd ei angen yw bod y dystysgrif yn cydymffurfio â gofynion y cyfyngiad.

Weithiau mae amgylchiadau’n rhagnodi y bydd yn anodd cael y cydsyniad angenrheidiol, ac mae’r paragraffau canlynol yn nodi’r weithdrefn y dylech ei dilyn.

4.1 Landlord wedi newid

Os oes angen caniatâd neu dystysgrif landlord a enwir a bod y cyfryw landlord wedi trosglwyddo ei fudd, yna gallwn dderbyn cais i ddileu cyfyngiad ar y teitl prydlesol gan naill ai’r landlord newydd neu’r tenant, os yw’r cyfyngiad yn ymwneud â chyfamodau yn y brydles. Y rheswm am hyn yw y bydd y cofnod wedi mynd yn afraid, ni fydd mwyach yn ofynnol ac y gellir felly ei dileu o dan reol 97 o Reolau Cofrestru Tir 2003. Gweler adran 3.7.3 o gyfarwyddyd ymarfer 19: rhybuddion, cyfyngiadau a gwarchod buddion trydydd parti.

Dylai tystysgrif trawsgludwr ategu’r cais gan nodi bod y cyfyngiad yn ymwneud â chyfamodau yn y brydles ac nad oes ei angen mwyach. Os nad oes trawsgludwr yn rhan o’r broses, neu os nad oes modd i drawsgludwr ddarparu’r cyfryw dystysgrif, yna bydd angen darparu tystiolaeth gyda’r cais sy’n dangos bod y cyfyngiad yn ymwneud â’r cyfamodau yn y brydles neu nad yw’r cyfyngiad bellach yn ofynnol.

Os nad yw’r landlord newydd wedi cofrestru eto, a bod y rhydd-ddaliad yn dal wedi’i gofrestru yn enw’r landlord blaenorol, rhaid i chi gynhyrchu tystiolaeth o’r trosglwyddiad. Byddai hyn ar ffurf copi wedi’i ardystio o TR1 ar gyfer teitl cofrestredig neu ar gyfer teitl digofrestredig bydd yn rhaid diddwytho teitl yn llawn.

Gellir gwneud cais am gyfyngiad newydd – gweler Gwneud cais am gyfyngiad.

4.2 Y Landlord yn gwmni wedi’i ddirwyn i ben

Os oes angen caniatâd landlord a enwir a bod y cwmni hwnnw wedi’i ddirwyn i ben, gall y tenant wneud cais i ddileu (ffurflen RX3) neu ddatgymhwyso’r (ffurflen RX2) cyfyngiad.Rhaid cyflwyno tystiolaeth bod y landlord wedi’i ddirwyn i ben, ynghyd â thystysgrif trawsgludwr fod y cyfyngiad yn ymwneud â chyfamodau sydd wedi’u cynnwys yn y brydles. Efallai yr ystyrir dileu’r cyfyngiad yn hytrach na datgymhwyso, oni bai ei bod yn debygol y bydd y cwmni yn cael ei adfer er mwyn cyflawni ei ymrwymiadau o dan y brydles.

Os oes parti â diddordeb am wneud cais i adfer cwmni, gweler Adfer eich cwmni sydd wedi’i ddirwyn i ben.

4.3 Y cwmni rheoli wedi newid neu wedi’i ddirwyn i ben

Weithiau, penodir cwmni rheoli ar wahân i’r landlord i redeg yr eiddo a gall y cyfyngiad fod yn enw’r cwmni rheoli. Ni fydd unrhyw gyfamodau yn y brydles gan neu o blaid y cwmni rheoli’n trosglwyddo i gwmni rheoli newydd, felly bydd y cyfyngiad yn afraid pan newidir y cwmni rheoli neu y caiff ei ddirwyn i ben.

Pan fo naill ai cwmni rheoli newydd wedi’i benodi neu pan fo cwmni rheoli cyfredol wedi’i ddirwyn i ben, yna gall y tenant neu’r landlord wneud cais i ddileu’r cyfyngiad. Gweler adran 3.7.3 o gyfarwyddyd ymarfer 19: rhybuddion, cyfyngiadau a gwarchod buddion trydydd parti.

Rhaid cyflwyno tystiolaeth sy’n dangos bod y cwmni rheoli wedi’i ddirwyn i ben (os yw’n berthnasol), ynghyd â thystysgrif trawsgludwr yn dangos bod y cyfyngiad yn ymwneud â chyfamodau a geir yn y brydles. Bydd yn rhaid i’r ceisydd ddarparu rhyw dystiolaeth nad yw’r cwmni rheoli a enwyd bellach yn gweithredu, a allai fod yn llythyr oddi wrth y landlord neu’r cwmni rheoli newydd.

Os oes angen cyfyngiad newydd arnoch, trowch i Gwneud cais am gyfyngiad.

5. Hawl i reoli cwmnïau

Gall cwmni hawl i reoli roi caniatâd neu dystysgrif yn lle’r landlord neu’r cwmni rheoli os yw wedi ymrwymo i swyddogaethau rheoli’r landlord yn y brydles. Am wybodaeth am hyn ewch i gyfarwyddyd ymarfer 27: y Ddeddfwriaeth Diwygio Cyfraith Lesddaliad.

Ni ellir dileu cyfyngiad landlord/cwmni rheoli lle penodwyd cwmni hawl i reoli heb ganiatâd y landlord, y cwmni hawl i reoli a’r tenant.

6. Tir Rhydd-ddaliol

Rhoddir cyfyngiadau weithiau ar deitlau rhydd-ddaliol er mwyn sicrhau cydymffurfiaeth â chyfamodau cadarnhaol. Nid yw’r wybodaeth yn y cyfarwyddyd hwn yn berthnasol i ddileu cyfyngiadau o’r fath gan nad yw baich cyfamodau cadarnhaol rhydd-ddaliol yn mynd gyda’r tir ac nad oes darpariaethau cyfatebol i’r rhai a welir yn Neddf Landlordiaid a Thenantiaid (Cyfamodau) 1995.

7. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.